Можно ли приватизировать квартиру без выделения долей родственникам, которые давно не проживают и не платят

Приватизация квартиры и права не проживающих зарегистрированных лиц

Анализ ситуации

Вы описываете классическую ситуацию с неприватизированным жильем, где формально зарегистрированные лица (дочь и ее сын) фактически не проживают в квартире десятилетиями, не несут расходов по ее содержанию, но сохраняют прописку и, следовательно, формальные права. Ваши опасения справедливы: если приватизировать квартиру в ее текущем состоянии, все зарегистрированные лица имеют право на долю в собственности. После этого распоряжение долями будет регулироваться нормами об общей долевой собственности.

Применимые правовые нормы

1. Права членов семьи нанимателя по договору социального найма

Все лица, зарегистрированные в квартире, являются членами семьи нанимателя (пожилой женщины) и обладают равными с ней правами и обязанностями по договору социального найма.

"Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 69)

Временное отсутствие само по себе не лишает их этих прав.

"Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 71)

Однако ключевым является факт проживания и ведения общего хозяйства. Если лицо длительное время не проживает и не ведет общее хозяйство, его можно перестать считать членом семьи нанимателя, что является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.

2. Основания для прекращения права пользования и выселения

Закон предусматривает возможность выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекратилось.

"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение... Если данный гражданин в срок, установленный собственником... не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 35)

Одним из таких оснований является утрата статуса члена семьи нанимателя вследствие длительного непроживания и отсутствия общего хозяйства. Выселение производится в судебном порядке.

"Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 84)

3. Последствия приватизации и права собственности

Если приватизация все же произойдет с участием всех зарегистрированных лиц, квартира перейдет в общую долевую собственность.

"Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 244)

Каждый участник долевой собственности будет вправе самостоятельно распоряжаться своей долей (продать, подарить), что и вызывает опасения.

"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 246)

4. Процессуальные аспекты: суд и доказательства

Для принудительного снятия с регистрационного учета необходимо решение суда.

"Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: ... выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;" (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, пункт 31)

В суде потребуется доказать, что дочь и ее сын не являются членами семьи нанимателя, так как не проживают и не ведут с ней общее хозяйство длительное время.

"Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений..." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 56)
"Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах..." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 55)

К таким доказательствам могут относиться:

• Показания свидетелей (соседей, родственников).
• Справки о фактическом проживании ответчиков по другому адресу.
• Квитанции, подтверждающие, что коммунальные услуги и содержание жилья оплачиваются только проживающими лицами (нанимателем и второй дочерью).
• Переписка, свидетельствующая об отсутствии хозяйственных связей.

Выводы и рекомендации

1. Приватизировать квартиру, исключив не проживающих лиц, без суда — невозможно. Поскольку они зарегистрированы, они являются формальными членами семьи нанимателя и имеют право на участие в приватизации. Их отказ от участия в приватизации в данной ситуации не решает проблему, так как они сохранят право пользования квартирой и в будущем смогут претендовать на долю в порядке наследования или через суд.

2. Единственный законный путь — до приватизации обратиться в суд. Наниматель (пожилая женщина) должна выступить в суде истцом с требованием:

   • Признать взрослую дочь и ее сына утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма в связи с длительным непроживанием (более 30 лет) и отсутствием общего хозяйства.
   • Обязать их снять себя с регистрационного учета (выписаться).
   • Выселить их из жилого помещения.

3. После положительного решения суда и снятия этих лиц с регистрации, в квартире будут прописаны только фактически проживающие: наниматель и, возможно, вторая дочь. Приватизацию можно будет оформить только на них, и не проживающие лица никаких долей не получат.

4. Что делать прямо сейчас:

   • Начать собирать все возможные доказательства длительного непроживания и неучастия в расходах (см. выше).
   • Обратиться к квалифицированному адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для подготовки грамотного искового заявления и ведения дела в суде. Без профессиональной помощи будет сложно сформировать доказательственную базу и правильно обосновать требования.
   • Не начинать процесс приватизации до разрешения судебного спора.

Таким образом, ваши опасения обоснованны. Принудительное снятие с регистрации через суд — это реалистичный, хотя и требующий усилий, способ решить проблему и защитить интересы фактически проживающих в квартире лиц перед приватизацией.