Как правильно указать право собственности в договоре купли-продажи дачи при наличии только выписки из ЕГРН?

Оформление права собственности продавца в договоре купли-продажи дачи по данным выписки из ЕГРН

Анализ ситуации

Ранее право собственности продавца подтверждалось бумажным Свидетельством о государственной регистрации права. Согласно действующему законодательству, основным документом, удостоверяющим факт государственной регистрации права, теперь является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Следовательно, формулировки в договоре купли-продажи необходимо привести в соответствие с новым порядком.

Применимые правовые нормы

Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости", выписка из ЕГРН является единственным документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав:

"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 28)

Сама выписка содержит исчерпывающие и актуальные сведения о праве:

"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса... являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 62, часть 4)

В ЕГРН вносится следующая ключевая информация о праве:

"В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах... вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права; сведения о лице, за которым зарегистрировано право...; сведения об основании возникновения... права..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 9, часть 2)

Рекомендации по составлению договора

1. Новая формулировка раздела о праве собственности продавца

Устаревшую ссылку на "Свидетельство о государственной регистрации права" необходимо заменить на ссылку на запись в ЕГРН.

Пример корректной формулировки:
"Продавец гарантирует, что на дату подписания настоящего договора указанный ниже Садовый дом (Объект недвижимости) принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), удостоверенной выпиской из ЕГРН от [Дата выписки] № [Номер выписки/записи]."

2. Обязательные реестровые данные для указания в договоре

В тексте договора (обычно в разделе "Предмет договора" или отдельным приложением) необходимо указать следующие уникальные идентификаторы из выписки:

• Вид вещного права: Собственность.
• Номер государственной регистрации права: Уникальный номер записи о праве, присвоенный при регистрации.
• Дата государственной регистрации права: Дата внесения записи о праве в ЕГРН.
• Кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости.
• Сведения об основании возникновения права у продавца (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.), которые также отражены в выписке.

3. Дополнительные условия для минимизации рисков

• Актуальность данных: В договоре следует указать, что Продавец гарантирует отсутствие новых записей в ЕГРН после даты выдачи предоставленной Покупателю выписки, которые могли бы ограничить право распоряжения объектом. Рекомендуется прописать обязанность Продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН непосредственно перед подачей документов на регистрацию перехода права.
• Приложение к договору: В качестве неотъемлемой части договора рекомендуется приложить свежую выписку из ЕГРН (на бумажном носителе или в форме электронного документа), заверенную усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица органа регистрации прав (Росреестра). Это позволит сторонам удостовериться в отсутствии арестов, ипотеки, судебных споров и иных обременений на момент заключения сделки.

Выводы

1. Выписка из ЕГРН является полноценным и единственным юридическим документом, подтверждающим право собственности.
2. В договоре необходимо ссылаться именно на запись в реестре (ЕГРН), а не на утратившее силу свидетельство.
3. Обязательно указывать ключевые реестровые данные: номер и дату регистрации права, кадастровый номер, основание возникновения права у продавца.
4. Для безопасности сделки следует включить в договор условие об актуальности сведений ЕГРН и приложить к договору свежую выписку.

Итоговая рекомендация: Для корректного составления договора и проверки юридической чистоты объекта перед крупной сделкой целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, или к квалифицированному риелтору с юридическим образованием.