Дарственная на недвижимость, не зарегистрированную в Росреестре: возможно ли оформить?

Порядок оформления дарения недвижимости с незарегистрированным правом собственности дарителя

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником объекта недвижимости, однако ваше право собственности не внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). У вас на руках имеются старые правоустанавливающие документы (справки, выписки). Вы хотите подарить этот объект и спрашиваете о корректной последовательности действий.

Применимые правовые нормы и выводы

1. Обязательность предварительной регистрации права собственности дарителя

Да, государственная регистрация права собственности дарителя в ЕГРН является обязательным предварительным условием.

Согласно законодательству, государственная регистрация перехода права на объект недвижимости проводится только при условии наличия государственной регистрации первоначального права на данный объект в ЕГРН.

"Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 1, часть 4)

Это означает, что Росреестр откажет в регистрации перехода права к одаряемому, если в реестре нет записи о праве собственности дарителя. Сначала необходимо зарегистрировать свое право.

2. Документы для регистрации ранее возникшего права

Для регистрации права, возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации (до 1998 года), необходимы документы, подтверждающие основание его возникновения. Ваши старые справки и выписки могут являться такими документами.

"Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: ... акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции...; ...акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти...; ...иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, часть 2)

Государственная регистрация такого "старого" права осуществляется в заявительном порядке правообладателем.

"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: ... 4) правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в ЕГРН объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 15, часть 3, пункт 4)

Важный нюанс: Перед регистрацией права необходимо убедиться, что сам объект недвижимости учтен в ЕГРН (внесены кадастровые сведения). Если объект не учтен, потребуется проведение кадастровых работ (изготовление технического плана кадастровым инженером) и постановка на кадастровый учет.

3. Достаточность старых документов и необходимость проверки

Старых документов может быть достаточно, но они подлежат правовой оценке со стороны органа регистрации (Росреестра). Регистратор проверит их на соответствие законодательству, действовавшему на момент возникновения права.

"Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость... проверяет законность оснований регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 8.1, часть 5)

Если документы вызовут сомнения (например, нечитаемы, содержат противоречия, неясно основание права), в регистрации может быть отказано или процесс приостановлен. В таких случаях вопрос часто решается в судебном порядке (установление факта владения на праве собственности).

4. Правовые риски оформления дарения без зарегистрированного права

1. Отказ в регистрации перехода права. Это основной и неизбежный риск. Росреестр вернет заявление о регистрации договора дарения и перехода права без рассмотрения, так как будет отсутствовать обязательное условие — запись о праве дарителя в ЕГРН.
2. Приостановление регистрации. Если попытаться подать документы на регистрацию и перехода права, и регистрации права дарителя одновременно, регистратор приостановит процедуру.

   "Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 44) не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации... перехода данного права..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26, часть 1, пункт 44)

3. Оспоримость сделки. Договор дарения, заключенный лицом, не имеющим зарегистрированного права, может быть впоследствии оспорен, так как может быть признан нарушающим закон.

   "Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 168, часть 2)

4. Невозможность для одаряемого стать полноправным собственником. Даже если вы передадите объект по акту, одаряемый не сможет легально им распоряжаться (продать, заложить, подарить), так как право собственности не будет зарегистрировано на его имя.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Последовательность действий строго обязательна:

   • Шаг 1: Проверить, внесен ли объект недвижимости в ЕГРН (получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости). Если нет — обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ и постановки объекта на учет.
   • Шаг 2: Подать в Росреестр (через МФЦ) заявление о государственной регистрации вашего права собственности на основании имеющихся старых документов.
   • Шаг 3: Только после получения выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию вашего права, можно составлять договор дарения.
   • Шаг 4: Подать договор дарения и заявление о регистрации перехода права к одаряемому.

2. По поводу старых документов: Перед обращением в Росреестр целесообразно показать эти документы специалисту (нотариусу или адвокату), чтобы оценить их юридическую силу и готовность. При необходимости нотариус может удостоверить их тождественность.

3. Если в регистрации права будет отказано на основании недостаточности или недостоверности старых документов, стандартный путь — обращение в суд с иском об установлении факта владения недвижимым имуществом на праве собственности (в порядке особого производства) или с иском о признании права собственности. После получения решения суда регистрация права осуществляется на его основании.

Резюме: Оформить договор дарения без предварительной регистрации вашего права собственности в Росреестре нельзя. Попытка сделать это приведет к отказу в регистрации перехода права к одаряемому. Единственно верный алгоритм: проверка/постановка на кадастровый учет → регистрация вашего права → оформление и регистрация дарения. Если при проверке старых документов возникнут сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.