Включение подвала в состав общего имущества дома и его влияние на платежи собственников
Анализ ситуации
Подвал, ранее принадлежавший коммерческой организации и использовавшийся под магазин, передан в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Теперь он юридически является частью общего имущества дома. Ранее, вероятно, часть арендной платы за подвал могла направляться на общедомовые нужды. После перехода права собственности все расходы на содержание, ремонт и коммунальное обслуживание этого помещения будут распределяться между собственниками квартир в доме.
Применимые нормы права
1. Состав общего имущества
Подвал относится к помещениям общего пользования, предназначенным для обслуживания более одного помещения в доме.
"Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ... технические подвалы" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 1, пункт 1)
Это означает, что с момента передачи подвал стал частью общего имущества, которым владеют все собственники помещений в доме на праве общей долевой собственности.
2. Определение долей в общем имуществе
Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество (включая теперь и подвал) пропорциональна площади его помещения.
"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 37, часть 1)
Таким образом, чем больше площадь вашей квартиры, тем больше ваша доля в общем имуществе, включая подвал.
3. Обязанность нести расходы на содержание общего имущества
Собственники помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле.
"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 39, часть 1)
"Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 39, часть 2)
4. Структура платы за жилое помещение
Плата за содержание жилого помещения включает в себя расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании этого имущества.
"Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 154, часть 2)
5. Увеличение состава общего имущества и его последствия
Поскольку общее имущество теперь включает дополнительную площадь (подвал), совокупные расходы на его содержание возрастут. Эти расходы будут распределены между всеми собственниками.
Расходы на содержание подвала могут включать:
- Уборку и санитарное содержание.
- Освещение (электроэнергия).
- Отопление (если есть радиаторы).
- Текущий и капитальный ремонт конструкций подвала.
- Обслуживание инженерных систем, проходящих через подвал (если они есть).
6. Как это отразится в платежных документах?
В квитанции на оплату жилого помещения и коммунальных услуг изменение, скорее всего, не приведет к появлению новых отдельных строк. Увеличится общий размер платы за "Содержание жилого помещения", так как управляющей организации (или ТСЖ) потребуется больше средств для обслуживания возросшей площади общего имущества.
В соответствии с правилами раскрытия информации, управляющая организация обязана уведомить собственников об изменении размера платы заранее.
"Уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги... подлежат раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам... платежных документов, на основании которых будет вноситься плата... в ином размере" (Источник: Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, пункт 31)
7. Возможность использования подвала для получения дохода
Теперь подвал — ваше общее имущество. Собственники вправе принять решение о передаче его в аренду или пользование на возмездной основе. Полученный доход может быть направлен на общедомовые нужды, в том числе на покрытие расходов по содержанию самого подвала или на уменьшение размера платы за содержание жилого помещения для собственников.
"По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 4)
Выводы и рекомендации
-
Платежи увеличатся. Да, расходы на содержание и коммунальное обслуживание подвала теперь полностью лягут на собственников помещений, что приведет к увеличению строки "Содержание жилого помещения" в ваших квитанциях. Степень увеличения зависит от площади подвала, его технического состояния, тарифов на коммунальные ресурсы и текущих расходов дома.
-
Механизм увеличения. Управляющая организация (или правление ТСЖ) обязана пересчитать общую сумму расходов на содержание всего общего имущества (с учетом новой площади), разделить ее пропорционально долям собственников и заблаговременно (за 30 дней) уведомить о новом размере платы.
-
Что делать собственникам:
- Запросите обоснование. Обратитесь к управляющей организации или в правление ТСЖ с просьбой предоставить расчет, показывающий, как именно изменилась сумма расходов на содержание с учетом включения подвала.
- Проверьте перечень услуг. Убедитесь, что в перечне услуг и работ по содержанию общего имущества учтены необходимые работы по подвалу (уборка, осмотр, поддержание температурного режима и т.д.).
- Проявите инициативу. На ближайшем общем собрании собственников поставьте вопрос об эффективном использовании подвала. Рассмотрите варианты его сдачи в аренду. Полученный доход по решению собрания можно направить на покрытие расходов по его содержанию, на общие нужды дома или даже на уменьшение ежемесячных платежей.
- Проверьте техническую документацию. Управляющая организация должна актуализировать техническую документацию на дом, включив в состав общего имущества подвал.
-
Обратитесь к специалисту. Если расчеты управляющей организации вызывают сомнения, или если вы считаете, что увеличение платы необоснованно велико, имеет смысл получить консультацию у адвоката, специализирующегося на жилищном праве, для детального анализа представленных расчетов и договора управления.
