Обязанности собственников и управляющих компаний по замене оконных блоков в квартирах при долевой собственности в старых многоквартирных домах

Замена окон в квартире, находящейся в долевой собственности

Анализ ситуации

Вы с братом являетесь собственниками квартиры в многоквартирном доме на праве долевой собственности (по 1/2 доли каждый). Вопрос касается необходимости замены пришедших в негодность окон внутри вашей квартиры.

Ключевой вопрос: относится ли замена окон в отдельной квартире к обязанностям собственников или к содержанию общего имущества дома, которое должна осуществлять управляющая организация.

Применимые нормы права

1. Окна в квартире не входят в состав общего имущества многоквартирного дома и являются собственностью владельцев квартиры.
   Согласно законодательству, к общему имуществу относятся конструкции и оборудование, обслуживающие более одного помещения в доме. Окна внутри отдельной квартиры под это определение не подпадают.

   "Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, пункт 1.3).

   Более того, специальные правила содержания общего имущества прямо исключают окна внутри квартир из перечня работ, выполняемых за счет средств на содержание общего имущества:

   "В состав услуг и работ не входят: ... содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 15 "а").
   "В состав работ не входят работы по текущему ремонту ... окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 19).

2. Бремя содержания собственного имущества лежит на его собственнике.

   "Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 210).
   "Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30, пункт 3).

3. Особенности долевой собственности: решение о ремонте и распределение расходов.
   Поскольку квартира находится в общей долевой собственности, любые действия по ее содержанию и ремонту требуют согласования между сособственниками.

   "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 247, пункт 1).
   "Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в ... расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 249).
   "Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158, пункт 1).

4. Возможная необходимость согласования переустройства.
   Обычная замена окон на аналогичные не считается переустройством. Однако если в ходе работ планируется изменение конструкции оконного проема, установка окон иного типа или размера, может потребоваться согласование переустройства с местной администрацией. Это регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ.

5. Капитальный ремонт общего имущества и возраст дома.
   Специальные нормы о капитальном ремонте, включая особенности для домов, которым требовался ремонт на момент приватизации (статья 190.1 ЖК РФ), касаются исключительно общего имущества (крыши, фасада, фундамента, инженерных систем и т.д.).

   "Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта ... включает в себя: ... ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 166, пункт 1).
   Таким образом, возраст вашего дома (более 50 лет) не создает особых оснований для финансирования замены окон в вашей квартире за счет фонда капитального ремонта или управляющей компании.

Выводы и рекомендации

1. Ответственность за замену окон целиком лежит на вас и вашем брате как на собственниках квартиры. Управляющая компания не обязана и не будет менять окна внутри вашего помещения за счет средств, собираемых на содержание общего имущества.

2. Порядок действий:

   • Достигните соглашения с братом. Вы должны совместно принять решение о необходимости замены, выборе подрядчика, типе окон, сроках и, что самое важное, о распределении расходов. Поскольку доли равны, логично разделить стоимость работ пополам. Рекомендуется оформить ваше соглашение в письменной форме.
   • Оцените необходимость согласования. Если замена окон будет производиться без изменения размеров оконного проема, конструкции стены и не затрагивает общее имущество (например, несущую стену или фасад с внешней стороны, если это не согласовано), то, как правило, специального разрешения не требуется. Однако для исключения рисков уточните этот вопрос в управляющей компании или в местном органе архитектурно-строительного надзора.
   • Финансируйте работы самостоятельно. Все расходы по закупке материалов и оплате труда монтажников несут собственники (вы с братом) в равных долях.

3. Если согласие с братом не достигнуто, вы вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования имуществом и возложении обязанности по участию в расходах. В этом случае потребуется помощь адвоката.

Итог: Вам с братом необходимо договориться и заменить окна в квартире за свой счет. Управляющая компания занимается только общим имуществом дома, к которому окна в вашей квартире не относятся.