Получение информации о квартире бабушки из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в условиях её нахождения за границей
Анализ ситуации
Вам, как внуку, необходимо получить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведения о квартире, предположительно принадлежащей вашей бабушке, которая находится за пределами РФ. Цели — установить текущего собственника и наличие обременений (ипотека, арест и т.д.). Основная сложность заключается в отсутствии возможности личного обращения собственника.
Порядок получения сведений из ЕГРН
1. Общедоступные сведения (без доверенности)
Сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными и предоставляются по запросам любых лиц. Это установлено Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются ... по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62, часть 1)
Однако существует важное ограничение, касающееся персональных данных правообладателя (собственника).
2. Ограничения по персональным данным правообладателя
Если правообладателем является физическое лицо (ваша бабушка), его персональные данные (фамилия, имя, отчество, дата рождения) относятся к сведениям, доступным третьим лицам только при наличии специальной записи в ЕГРН о согласии на их предоставление.
"Сведения, содержащиеся в ЕГРН и представляющие собой персональные данные правообладателя ... относятся к сведениям, доступным с согласия ... правообладателя ... третьим лицам только при наличии в ЕГРН записи, указанной в части 1 статьи 36.3 настоящего Федерального закона" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62, часть 1.3)
Это означает, что стандартная выписка из ЕГРН, полученная вами как любым лицом, будет содержать сведения об объекте недвижимости, зарегистрированных правах и обременениях, но без указания ФИО и даты рождения собственника, если бабушка не подавала соответствующего заявления.
"...в указанную ... выписку из ЕГРН включаются сведения о принадлежности данного объекта физическому лицу ... без указания персональных данных правообладателя" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62, часть 7.1)
Таким образом, вы сможете узнать кадастровые характеристики квартиры, факт наличия права собственности у физического лица и все зарегистрированные ограничения и обременения (ипотека, арест, аренда и т.д.), но не сможете установить, что этим лицом является именно ваша бабушка.
Способы получения полных сведений (включая ФИО собственника)
1. Оформление доверенности от бабушки
Наиболее надежный способ — получение бабушкой нотариально удостоверенной доверенности на вас, дающей право на получение сведений из ЕГРН. Поскольку бабушка находится за границей, существует несколько вариантов:
- Удостоверение доверенности у иностранного нотариуса с последующей легализацией документа (проставлением апостиля, если страна является участником Гаагской конвенции) или консульской легализацией.
"Документы, составленные за границей ... принимаются нотариусом при условии их легализации ... Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено ... международными договорами Российской Федерации." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 106)
- Обращение в консульство Российской Федерации. Консульские должностные лица могут совершать нотариальные действия, в том числе удостоверять доверенности.
"Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; ... 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах;" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 38)
- Удаленное удостоверение доверенности у российского нотариуса. Теоретически возможно, но требует наличия у бабушки квалифицированной электронной подписи, что за границей маловероятно.
2. Обращение к нотариусу (без доверенности от бабушки)
В некоторых случаях нотариус может самостоятельно запросить и получить сведения из ЕГРН, в том числе персональные данные собственника.
- Для совершения нотариальных действий. Нотариус вправе получить такие сведения, если это необходимо для совершения конкретного нотариального действия (например, удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН).
"По письменному заявлению лица, которому ... сведения ... о ... гражданине, являющегося правообладателем ... необходимы для защиты своих прав и законных интересов, такие сведения запрашиваются нотариусом" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 85.1)
Для этого вам необходимо обратиться к нотариусу с письменным заявлением и обосновать, какие именно ваши права и законные интересы требуют получения этих сведений. Это не гарантированный способ, и нотариус вправе отказать, если посчитает основания недостаточными.
3. Получение согласия бабушки на раскрытие её персональных данных
Если бабушка может подать заявление о возможности предоставления её персональных данных третьим лицам, вы сможете получить полную выписку.
"При представлении физическим лицом ... заявления о возможности предоставления третьим лицам персональных данных ... запись об этом вносится в ЕГРН" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 36.3, часть 1)
Такое заявление бабушка может подать через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или через портал госуслуг, если у неё есть подтвержденная учетная запись и доступ к интернету.
Онлайн-сервисы для получения выписки из ЕГРН
Получить выписку из ЕГРН (в том числе и ту, что не содержит персональных данных собственника) можно дистанционно через официальные онлайн-сервисы:
- Официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.gov.ru).
- Единый портал государственных и муниципальных услуг (Госуслуги) (https://gosuslugi.ru).
"Единый портал государственных и муниципальных услуг является федеральной государственной информационной системой, обеспечивающей предоставление государственных ... услуг в электронной форме" (Источник: Федеральный закон "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", статья 21, часть 1)
Для подачи запроса потребуется стандартная или подтвержденная учетная запись на Госуслугах. Оплата госпошлины (если применимо) производится онлайн.
Выводы и рекомендации
-
Быстрая проверка объекта: Вы можете прямо сейчас, не имея никаких документов от бабушки, заказать через сайт Росреестра или портал Госуслуг выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В этой выписке вы увидите:
- Кадастровые данные квартиры.
- Факт регистрации права собственности на физическое лицо (но не его ФИО).
- Все зарегистрированные ограничения прав и обременения (ипотека, арест, аренда, наем и т.д.) — это напрямую ответит на часть вашего вопроса о "сюрпризах".
"В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 9, часть 1)
-
Для установления личности собственника потребуется один из следующих шагов (от простого к сложному):
- Самый простой: Уточните у бабушки, может ли она подать онлайн-заявление о согласии на раскрытие её персональных данных в ЕГРН (через Госуслуги).
- Самый надежный: Попросите бабушку оформить на вас нотариальную доверенность на получение сведений из ЕГРН. Ей следует обратиться для этого в консульство РФ или к местному нотариусу с последующей легализацией документа. После получения такой доверенности вы сможете запросить полную выписку.
- Альтернативный: Обратитесь за консультацией к нотариусу в России, чтобы выяснить, есть ли у вас законные основания для получения им сведений о правообладателе в рамках нотариального действия по статье 85.1 Основ о нотариате.
Важно: Не используйте для получения выписок неофициальные сайты и сервисы, взимающие плату. Получайте информацию напрямую через официальные ресурсы Росреестра или Госуслуг.
