Компенсация за квартиру, подлежащую сносу, при наличии у собственника другой квартиры в ипотеке
Наличие у вас второй квартиры, обремененной ипотекой, не лишает вас права на возмещение при изъятии первой квартиры для государственных (муниципальных) нужд. Однако характер предоставляемой компенсации (деньги или жилье) может зависеть от того, является ли изымаемая квартира вашим единственным пригодным для постоянного проживания жильем.
Анализ ситуации
Ваша ситуация регулируется законодательством об изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд, которое применяется и к случаям сноса аварийного жилья. Факт наличия ипотеки на вторую квартиру является вашими личными обязательствами перед банком и напрямую не отменяет обязанности государства или муниципалитета возместить вам изъятую собственность.
Применимые правовые нормы
1. Право на возмещение при изъятии жилья
Изъятие жилого помещения у собственника допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения. Это правило едино для всех случаев изъятия для государственных нужд, включая снос аварийного дома.
"Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, пункт 6)
"За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение... Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 281, пункты 1 и 4)
2. Что входит в возмещение?
Размер возмещения является комплексным и включает не только стоимость квартиры.
"При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме... а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения..., переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, пункт 7)
Наличие у вас другой квартиры не является основанием для уменьшения размера этой денежной компенсации. Возмещение рассчитывается исходя из стоимости изымаемого имущества и связанных с изъятием убытков, а не из вашей общей потребности в жилье.
3. Предоставление другого жилого помещения взамен
Вместо денежной компенсации по соглашению с вами может быть предоставлено другое жилое помещение.
"По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, пункт 8)
Ключевой момент содержится в части 8.1 статьи 32 ЖК РФ, которая касается дополнительных мер поддержки (например, предоставление жилья на льготных условиях) при сносе аварийного дома:
"Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным... у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, пункт 8.1)
Это означает, что право на получение именно жилого помещения (а не денег) по особым, "поддерживающим" программам региона может быть поставлено в зависимость от отсутствия другого пригодного жилья. Статус второй квартиры (в ипотеке или нет) в данном случае значения не имеет — важен сам факт наличия у вас в собственности или в пользовании иного жилого помещения. На общее право на денежное возмещение эта норма не влияет.
4. Влияние ипотеки на вторую квартиру
Ваши долговые обязательства перед банком по второй квартире являются вашими личными отношениями с третьим лицом. Они не учитываются органом, изымающим вашу первую квартиру, при определении вашего права на возмещение или его размера.
Однако, согласно гражданскому законодательству, если предмет залога (ваша вторая квартира) изымается у залогодателя (вас) для государственных нужд, залогодержатель (банк) имеет право на часть причитающегося вам возмещения.
"Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет... причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 334, пункт 2)
Важно: Эта норма касается изъятия той самой заложенной квартиры. В вашем случае изымается незаложенная квартира, а заложенная остается у вас. Поэтому данное положение напрямую не применяется. Ваша ипотека на вторую квартиру в принципе не должна препятствовать получению вами полной компенсации за первую. Однако вам необходимо уведомить банк о предстоящем получении значительной суммы, так как это может повлиять на вашу кредитоспособность, а в договоре ипотеки могут быть условия о ваших обязательствах при получении крупных денежных средств.
Выводы и рекомендации
- Вы имеете безусловное право на возмещение. Независимо от наличия второй квартиры в ипотеке, при изъятии вашей квартиры для сноса аварийного дома вам обязаны предоставить равноценное возмещение. Основная форма — денежная компенсация.
- Денежная компенсация не уменьшается из-за другого жилья. Ее размер включает рыночную стоимость изымаемой квартиры, долю в общем имуществе дома и все причиненные изъятием убытки (переезд, поиск нового жилья и т.д.).
- Получение именно жилого помещения (квартиры) взамен может быть ограничено. Если в вашем регионе есть специальная программа обеспечения жильем собственников аварийного жилья, то для участия в ней может требоваться отсутствие иного пригодного жилья. Наличие второй квартиры (даже в ипотеке) может стать препятствием для получения жилья по такой программе, но не для получения полной денежной компенсации.
- Ипотека на вторую квартиру не является основанием для отказа в возмещении. Ваши отношения с банком не влияют на расчеты с муниципалитетом. Вы получите компенсацию в полном объеме.
- Проверьте расчет компенсации. Внимательно изучите проект соглашения об изъятии или отчет об оценке. Убедитесь, что в сумму включены все положенные компоненты: рыночная стоимость квартиры, доля в общем имуществе МКД (включая землю), а также убытки.
- Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом. Поскольку сумма компенсации значительна, а расчеты могут быть сложными, для проверки правильности определения рыночной стоимости и состава включаемых убытков целесообразно привлечь независимого оценщика или адвоката, специализирующегося на жилищном праве и вопросах изъятия недвижимости.
- Уведомите банк. Сообщите кредитору (банку) о предстоящем получении компенсации, чтобы избежать потенциальных вопросов с его стороны и проверить, нет ли в вашем ипотечном договоре условий, требующих такого уведомления или использования полученных средств на погашение кредита.
