Особенности составления договора дарения с несколькими дарителями при передаче долей в недвижимости

Дарение долей в квартире двумя дарителями по одному договору

На основании предоставленных данных, вот развернутый юридический анализ вашей ситуации и ответы на вопросы.

Анализ ситуации

Вы с двоюродным братом, будучи долевыми собственниками квартиры, намерены подарить свои доли тёте. Законодательство позволяет оформить такую сделку одним договором, однако существуют строгие требования к его форме и содержанию, игнорирование которых может повлечь недействительность сделки и отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

Применимые правовые нормы и выводы

1. Допустимость одного договора с несколькими дарителями

Закон не запрещает участие нескольких лиц на стороне дарителя в одном договоре.

"В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 308)
"Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 420)

Вывод: Оформление одного договора дарения с двумя дарителями (вами и двоюродным братом) и одним одаряемым (тётей) является допустимым и соответствует принципу свободы договора.

2. Обязательная нотариальная форма договора

Крайне важно! Для вашей сделки нотариальное удостоверение договора является обязательным по двум основаниям:

1. Дарение недвижимости.

   "Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574)

2. Отчуждение долей в праве общей собственности. По общему правилу, такие сделки требуют нотариальной формы. Однако в вашем случае действует специальное исключение, которое, тем не менее, не отменяет нотариального удостоверения, а лишь подтверждает возможность сделки в принципе.

   "Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

Вывод: Договор дарения долей квартиры в вашем случае обязательно должен быть нотариально удостоверен. Простая письменная форма неприменима и повлечет ничтожность (недействительность) сделки. Нотариус также проверит дееспособность сторон, принадлежность имущества и отсутствие препятствий для сделки.

3. Описание предмета договора (что дарится)

Предмет договора является его существенным условием. Описание должно быть максимально точным и исключающим двусмысленность.

"Существенными являются условия о предмете договора..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 432)

Вывод: В договоре нельзя ограничиться общими фразами. Необходимо отдельно и четко прописать:

• За кем из дарителей какая конкретная доля в праве собственности на квартиру зарегистрирована на момент заключения договора (например, 1/2, 1/3 и т.д.).
• Какую именно долю каждый даритель передает в дар (это может быть вся его доля или ее часть).
• На каком основании (правоустанавливающем документе) каждый даритель владеет своей долей. Это подводит нас к следующему вопросу.

4. Упоминание правоустанавливающих документов

В договоре необходимо дать корректные ссылки на документы, подтверждающие права дарителей.

• Выписка из ЕГРН — это основной документ, подтверждающий право собственности на текущий момент. В договоре следует указать ее реквизиты: номер, дату выдачи. Нотариус, удостоверяя сделку, самостоятельно проверит актуальные сведения через ЕГРН.

  "В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 47.1)

• Старые договоры (например, купли-продажи) — это правоустанавливающие документы, на основании которых право было ранее зарегистрировано. Их также стоит упомянуть в договоре (наименование, дата, стороны), чтобы проследить "историю" права.

Рекомендация: В тексте договора, в разделе, описывающем долю каждого дарителя, можно указать: "Принадлежащая Дарителю 1 на праве собственности доля в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, что подтверждается Выпиской из ЕГРН № ... от ... и возникла на основании Договора купли-продажи от ...".

5. Налогообложение (НДФЛ)

Здесь есть важный нюанс, связанный со степенью родства.

• Для одаряемого (тёти): Получение недвижимости в дар является доходом. Согласно НК РФ, такой доход не облагается НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи и/или близкими родственниками.

  "доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения... освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общими отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 18.1)

  Проблема: Тётя не входит в круг близких родственников ни для вас (она вам — тётя, вы ей — племянник), ни для вашего двоюродного брата. Двоюродное родство в данный перечень не включено.
  Следовательно, ваша тётя обязана будет уплатить НДФЛ в размере 13% (для резидентов РФ) от кадастровой стоимости полученных долей. Именно она, как налогоплательщик, получившая доход, должна будет самостоятельно декларировать этот доход и уплатить налог.

  "физические лица, получающие от физических лиц... доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев... когда такие доходы не подлежат налогообложению;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 228)

• Для дарителей (вас и двоюродного брата): При безвозмездной передаче имущества (дарении) доход у дарителя не возникает, поэтому обязанности по уплате НДФЛ с этой сделки у вас нет.

Итоговые рекомендации

1. Обратитесь к нотариусу. Подготовить и удостоверить такой договор самостоятельно нельзя. Выберите нотариуса, работающего в Москве (по месту нахождения квартиры). Он подготовит проект договора с учетом всех требований закона.
2. Подготовьте документы. Возьмите с собой:
   • Паспорта всех участников сделки (дарителей и одаряемой).
   • Актуальные выписки из ЕГРН на квартиру (нотариус запросит их сам, но иметь при себе полезно).
   • Правоустанавливающие документы на доли (старые договоры купли-продажи, свидетельства о наследстве и т.д.).
   • Документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении), чтобы нотариус мог точно определить статус сторон для налоговых последствий.
3. Проинформируйте тётю о налоговых обязательствах. Ей необходимо будет в следующем году подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплатить 13% от кадастровой стоимости полученных в дар долей.
4. Государственная регистрация. После нотариального удостоверения нотариус самостоятельно и без вашего участия направит договор и заявление на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

   "После удостоверения договора... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)

Таким образом, ваше намерение оформить дарение одним договором юридически реализуемо, но требует обязательного соблюдения нотариальной формы и четкого оформления с учетом налоговых последствий для одаряемого.