Что делать, если у сироты истёк срок социального найма квартиры, а он её сдаёт и не проживает в ней?

Правовые последствия истечения срока договора найма жилого помещения, предоставленного сироте, и сдачи его внаем третьим лицам

Анализ ситуации

Исходя из описания, скорее всего, жилое помещение было предоставлено лицу из числа детей-сирот не по бессрочному договору социального найма, а по договору найма специализированного жилого помещения, который имеет ограниченный срок. Предоставление такого жилья регулируется особыми нормами. Основные нарушения со стороны нанимателя:

1. Непроживание в предоставленном жилье.
2. Сдача его внаем третьим лицам без соблюдения установленного порядка.
3. Допущение образования задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).
4. Истечение срока действия договора найма.

Применимые правовые нормы

1. Специальный правовой статус жилья для детей-сирот

"Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предназначены для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 98.1)

"Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет." (Источник: Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях...", Статья 8, пункт 6)

2. Нарушения в использовании жилья и их последствия

"Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению... наймодатель обязан предупредить нанимателя... Если... после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане... выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 91, пункт 1)

"Жилое помещение предназначено для проживания граждан." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 17, пункт 1)

3. Порядок сдачи жилья в поднаем

"Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать... жилое помещение в поднаем." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 76, пункт 1)

"Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем... остается наниматель." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 76, пункт 3)

Если согласие наймодателя не получено, сдача помещения является незаконной и квалифицируется как использование не по назначению.

4. Ответственность за долги по ЖКУ и последствия их неуплаты

"Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 678)

"Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 83, пункт 4)

5. Правовой статус и выселение фактически проживающих лиц

"При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 685, пункт 5)

"Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 79, пункт 5)

Выводы и рекомендации

1. Риск выселения нанимателя: Высок. Муниципалитет (наймодатель) имеет веские основания для обращения в суд с иском о расторжении договора найма и выселении без предоставления другого жилья на основании:

   • Систематического использования жилого помещения не по назначению (не для проживания, а для коммерческого найма).
   • Допущения длительной задолженности по ЖКУ.
   • Истечения срока действия договора найма специализированного жилья.

2. Судьба проживающих граждан (поднанимателей): Они не имеют самостоятельного права на жилое помещение. В случае расторжения договора с основным нанимателем, их договор поднайма (если он был оформлен) автоматически прекращается. Они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления им иного жилья. Их правоотношения — только с нанимателем, который сдал им помещение.

3. Ответственность по долгам: Первичная обязанность по погашению всей задолженности по ЖКУ лежит на нанимателе (сироте), с которым заключен договор с муниципалитетом. Наймодатель будет взыскивать долг именно с него, даже если фактически плату вносили другие лица. После погашения долга наниматель может в порядке регресса требовать компенсацию с проживавших лиц, если между ними было соответствующее соглашение.

4. Возможности урегулирования:

   • В первую очередь необходимо немедленно прекратить нарушения: прекратить незаконную сдачу, обеспечить свое проживание в квартире (прописка не является обязательным условием, но факт проживания нужно подтверждать) и начать гасить задолженность по ЖКУ.
   • Срочно обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления (департамент имущества, жилищный отдел), который является наймодателем, с письменным заявлением. В заявлении следует объяснить ситуацию, признать нарушения, указать на принятые меры по их устранению и ходатайствовать о заключении нового договора найма специализированного жилого помещения или о его продлении, если это предусмотрено законом субъекта РФ.
   • Согласно специальному закону, договор найма специализированного жилья может быть продлен, но лишь при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, и при надлежащем исполнении обязанностей. Совершенные нарушения серьезно снижают шансы на продление.

Рекомендации к действию: Ситуация критическая и требует безотлагательных шагов. Необходимо:

1. Прекратить любые незаконные действия с квартирой.
2. Обратиться к наймодателю с заявлением и предложением урегулировать вопрос.
3. Начать выплачивать долги по ЖКУ, зафиксировав этот факт.
4. Подготовиться к возможному судебному разбирательству.
5. Для защиты своих прав и получения персональной стратегии действий в данной сложной ситуации настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных делах и вопросах социальной защиты. Дети-сироты имеют право на бесплатную юридическую помощь.