Вопрос о справке из БТИ и техническом паспорте при продаже квартиры

Оформление документов для сделки купли-продажи квартиры

Анализ ситуации

Вы готовите квартиру к продаже и нуждаетесь в актуальных документах, отражающих её техническое состояние. Основная сложность заключается в возможном наличии неузаконенных изменений в планировке, которые могут препятствовать сделке.

1. Обязательные документы для сделки

Для государственной регистрации перехода права собственности при сделке купли-продажи квартиры технический паспорт из БТИ (органа технической инвентаризации) не является обязательным документом. Сведения об объекте недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

"Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 1)

Регистрирующий орган (Росреестр) проверяет сведения, содержащиеся в представленных документах, на соответствие сведениям ЕГРН. Несоответствие является основанием для приостановления регистрации.

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)

Таким образом, для сделки необходимо убедиться, что актуальные сведения о квартире (её площади, планировке) внесены в ЕГРН. Запрос выписки из ЕГРН — это первое, что нужно сделать.

2. Порядок отражения перепланировки в документах

Если в квартире были изменения, подпадающие под определение перепланировки, их необходимо узаконить и отразить в ЕГРН.

Что такое перепланировка:

"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений... и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения)." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 25)

Порядок узаконивания перепланировки:

1. Получение разрешения. Перепланировка проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения.

   "Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 26)

2. Завершение работ и уведомление. После завершения работ необходимо направить в согласующий орган уведомление о завершении перепланировки с приложением технического плана.

   "По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель... направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный... в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 28)

   Важно: Технический план — это не старый технический паспорт БТИ. Его готовит кадастровый инженер на основании договора подряда.

   "Результатом кадастровых работ... является... технический план" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 37)
   "По договору подряда на выполнение кадастровых работ... заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 36)

3. Получение акта и внесение изменений в ЕГРН. Орган, осуществляющий согласование, утверждает акт приемочной комиссии. Перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН.

   "Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 28)

3. Правовые последствия неузаконенной перепланировки

Если изменения в планировке не отражены в ЕГРН (не узаконены), они считаются самовольными.

"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 29)

Последствия для сделки:

1. Отказ или приостановление регистрации. Орган регистрации прав (Росреестр) приостановит или откажет в государственной регистрации перехода права, так как сведения в договоре купли-продажи (о площади, планировке) не будут соответствовать сведениям ЕГРН.

   "Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 63) количество указанных в техническом плане помещений, образованных (измененных) в результате перепланировки помещений в многоквартирном доме, не соответствует количеству помещений, указанному в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение такой перепланировки" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)

2. Обязанность привести помещение в прежнее состояние. Собственник обязан устранить самовольную перепланировку в установленный срок.

   "Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 29)

3. Риск признания сделки недействительной. Покупатель впоследствии может обратиться в суд, если обнаружит неузаконенную перепланировку.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Получите актуальную выписку из ЕГРН. Это основной документ, содержащий текущие сведения о вашей квартире. В нём будут указаны площадь, кадастровый номер и зарегистрированные права. Сравните эти данные с фактическим состоянием квартиры.

2. Если перепланировки нет:

   • Для сделки достаточно выписки из ЕГРН. Старый технический паспорт БТИ может потребоваться покупателю или банку для собственной проверки, но для Росреестра он не обязателен.

3. Если перепланировка ЕСТЬ и она НЕ узаконена (не отражена в ЕГРН):

   • Не пытайтесь продать квартиру "как есть". С большой вероятностью регистрация перехода права будет приостановлена или отказана.
   • Обратитесь в орган местного самоуправления (жилищную инспекцию) для начала процедуры узаконивания. Вам потребуется проект перепланировки, технический план от кадастрового инженера и другие документы.
   • Узаконьте перепланировку до выхода на сделку. Только после внесения изменений в ЕГРН вы получите правомочие распоряжаться квартирой в её текущем состоянии.

4. Если перепланировка ЕСТЬ и узаконена (отражена в ЕГРН):

   • Для сделки будет достаточно выписки из ЕГРН, которая уже содержит актуальные сведения.

5. Для подготовки технического плана (если он нужен для узаконивания) заключайте договор с кадастровым инженером (индивидуальным предпринимателем или работником специализированной организации).

Рекомендация: Учитывая сложность процедуры узаконивания перепланировки и высокие риски при её отсутствии, если вы не уверены в правовом статусе изменений в квартире, рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и сделках с недвижимостью. Он поможет проанализировать документы, запросить необходимые сведения и разработать план действий.