Снижение налога на имущество для пустующего здания бывшего магазина: юридические способы изменения объекта и назначения

Снижение налога на имущество через изменение назначения пустующего здания бывшего магазина

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником неиспользуемого здания, ранее функционировавшего как магазин. Налог на имущество организаций рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, которая в вашем случае высока из-за коммерческого прошлого объекта. Ключевой фактор, влияющий на кадастровую стоимость, — вид разрешенного использования (ВРИ) объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен. Кадастровая стоимость определяется с учетом качественных характеристик объекта, включая ВРИ.

Влияние вида разрешенного использования на налог

Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении большинства объектов недвижимости определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Кадастровая стоимость, в свою очередь, напрямую зависит от характеристик объекта, прежде всего — от его назначения и вида разрешенного использования. Объекты, предназначенные для розничной торговли, обычно имеют более высокую кадастровую (а значит, и рыночную) стоимость по сравнению со складскими или производственными помещениями.

"Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: НК РФ, Статья 375, пункт 2)

"Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности", Статья 24.20)

Таким образом, изменение ВРИ с коммерческого (например, "магазин") на вид с потенциально более низкой доходностью (например, "складское помещение") может привести к снижению кадастровой стоимости и, как следствие, суммы налога.

Порядок изменения вида разрешенного использования (ВРИ)

1. Определение возможных ВРИ.
Необходимо установить, какие ВРИ предусмотрены градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен ваш земельный участок и здание. Градостроительный регламент содержится в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования.

"В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства..." (Источник: Градостроительный кодекс, Статья 30, пункт 6)

2. Выбор нового ВРИ.
Согласно законодательству, правообладатель вправе самостоятельно выбрать основной или вспомогательный ВРИ из числа предусмотренных градостроительным регламентом для своей территориальной зоны.

"Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства... выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования." (Источник: Градостроительный кодекс, Статья 37, пункт 4)

Если желаемый вами ВРИ (например, "склад") отнесен градостроительным регламентом к основным или вспомогательным, вы можете выбрать его самостоятельно. Если же он является условно разрешенным, потребуется получение специального разрешения через проведение публичных слушаний (ст. 39 ГрК РФ).

3. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Чтобы точно определить возможные ВРИ, рекомендуется обратиться в орган местного самоуправления (местную администрацию) за ГПЗУ.

"В градостроительном плане земельного участка содержится информация: ...5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка..." (Источник: Градостроительный кодекс, Статья 57.3, пункт 3)

4. Подготовка документов и обращение в Росреестр.
Для внесения изменений в ЕГРН о новом ВРИ здания необходимо:

• Технический план здания с указанием нового ВРИ. Его готовит кадастровый инженер.
• Заявление о государственном кадастровом учете изменений.
• Документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН).

"Государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: ...4.3) правообладателя здания, сооружения или земельного участка - при государственном кадастровом учете в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования указанного объекта недвижимости, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 15, пункт 4.3)

"Межевой план, технический план, акт обследования... представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 21, пункт 4)

Заявление и документы подаются через МФЦ, непосредственно в отделение Росреестра или онлайн через портал Госуслуг.

Изменение кадастровой стоимости

Изменение ВРИ в ЕГРН не влечет автоматического пересчета кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость пересматривается в ходе периодической государственной кадастровой оценки (проводится не чаще раза в 2-3 года) или во внеочередном порядке.

"При осуществлении государственного кадастрового учета... при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности", Статья 24.19)

Таким образом, после изменения ВРИ информация о новом назначении объекта попадет в реестр, и при следующем проведении кадастровой оценки это будет учтено. Для досрочного пересмотра можно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости или в суд с отчетом о рыночной стоимости.

Потенциальные риски

• Фиктивность изменений. Если вы измените ВРИ на "склад", но продолжите использовать здание или сможете доказать намерение использовать его для торговли, это может быть расценено как нецелевое использование и повлечь административную ответственность. Более того, это может быть квалифицировано как неправомерное действие для уклонения от уплаты налогов.
• Нарушение градостроительного регламента. Выбор ВРИ, не входящего в перечень разрешенных для вашей территориальной зоны, невозможен.
• Отказ в изменении ВРИ. Если выбранный вами ВРИ является условно разрешенным, а в его предоставлении будет отказано по итогам публичных слушаний.

Альтернативные законные пути снижения налога

1. Оспаривание кадастровой стоимости. Вы можете обратиться в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре или в суд для пересмотра кадастровой стоимости, если считаете ее завышенной, особенно если объект не используется. Основанием может служить отчет об определении его рыночной стоимости.

   "Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены... в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости..." (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности", Статья 24.18)

2. Проверка наличия региональных льгот. Налог на имущество организаций — региональный. Субъект РФ вправе устанавливать льготы для отдельных категорий налогоплательщиков или видов имущества.

   "Устанавливая налог, законодательные органы субъектов Российской Федерации определяют налоговую ставку... могут также... предусматриваться налоговые льготы, основания и порядок их применения налогоплательщиками." (Источник: НК РФ, Статья 372, пункт 2)
   Необходимо изучить закон вашего субъекта РФ о налоге на имущество организаций на предмет льгот для неиспользуемых или определенных видов некоммерческих объектов.

3. Изменение фактического использования. Рассмотрите вариант реального использования здания в соответствии с ВРИ, которое имеет более низкую кадастровую стоимость (например, под склад для собственных нужд, если это допустимо). Это придаст вашим действиям добросовестный характер.

Выводы и рекомендации

1. Проанализируйте ПЗЗ. Первым делом получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в местной администрации, чтобы определить, какие ВРИ (в том числе "складские") допустимы на вашей территории.
2. Если выбранный ВРИ основной/вспомогательный:
   • Заключите договор с кадастровым инженером на подготовку технического плана здания с новым ВРИ.
   • Подайте в Росреестр (через МФЦ) заявление об учете изменений, технический план и документ о праве собственности.
   • Будьте готовы, что снижение кадастровой стоимости произойдет после ее следующего официального пересмотра.
3. Рассмотрите альтернативы:
   • Получите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости и проверьте ее обоснованность. При явном завышении — закажите отчет о рыночной стоимости у оценщика для оспаривания.
   • Изучите региональное законодательство на предмет налоговых льгот.
4. Учитывайте риски. Изменение ВРИ должно быть обоснованным и соответствовать фактическому или планируемому использованию объекта во избежание претензий со стороны контролирующих органов.

Рекомендуется: Для анализа градостроительного регламента и подготовки документов обратиться к профильному адвокату или юристу, специализирующемуся на недвижимости и земельном праве. Для подготовки технического плана — к кадастровому инженеру.