Незаконная посуточная сдача арендованной квартиры: риски и последствия
Ситуация, когда арендатор жилого помещения, нарушая условия договора, сдаёт его посуточно третьим лицам, является юридически рискованной и влечёт комплекс негативных последствий.
1. Нарушение условий договора аренды/найма
Арендатор обязан использовать жилое помещение строго в соответствии с договором и его назначением.
"Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 678)
"Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 615)
Если договор прямо запрещает субаренду (поднаем) и коммерческое использование, то сдача посуточно является грубым нарушением его условий. Субаренда (поднаем) допускается только с согласия арендодателя (наймодателя).
"По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 685)
2. Последствия для договорных отношений с арендодателем (наймодателем)
Досрочное расторжение договора
Нарушение условий договора является основанием для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя через суд.
"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 619)
"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: ... разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 687)
"Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. ... Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению ... наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 687)
Выселение
В случае расторжения договора арендатор подлежит выселению.
"В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 688)
Взыскание убытков и неустойки
Арендодатель вправе потребовать возмещения убытков, причинённых нарушением договора.
"Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 15)
"Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 394)
3. Административная и жилищно-правовая ответственность
Использование жилья не по назначению
Деятельность по посуточной аренде, по сути, является предоставлением гостиничных услуг, что прямо запрещено для жилых помещений в многоквартирных домах.
"Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности... Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 17)
За использование жилого помещения не по назначению установлена административная ответственность.
"Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению ... влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.21)
Нарушение правил оказания гостиничных услуг
Если посуточная сдача квалифицируется как деятельность по оказанию услуг средств размещения (гостиничных услуг), то её осуществление без соблюдения специальных требований является отдельным правонарушением.
"Предоставление услуг средства размещения без включения сведений о средстве размещения в реестр классифицированных средств размещения... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до семидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот пятидесяти тысяч рублей." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 14.39)
Примечание: В данной статье указана ответственность для должностных и юридических лиц. Физическое лицо, осуществляющее такую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, может быть привлечено к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность по статье 14.1 КоАП РФ.
Нарушение прав соседей
Систематическое нарушение прав и интересов соседей (шум, большое количество посторонних людей) является самостоятельным основанием для выселения.
"Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей ... наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. ... Если ... после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане ... выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 91)
4. Налоговые риски
Доходы, полученные от незаконной посуточной аренды, являются объектом налогообложения.
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации... " (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 209)
"Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... 4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 208)
Неуплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) влечёт ответственность:
- Штраф за неуплату налога: 20% от неуплаченной суммы, а при умышленном уклонении — 40% (ст. 122 НК РФ).
- Штраф за непредставление налоговой декларации: 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ).
Выводы и рекомендации
- Высокий риск досрочного расторжения договора и выселения. При обнаружении факта посуточной сдачи арендодатель с высокой долей вероятности выиграет суд о расторжении договора, после чего арендатор будет обязан освободить помещение.
- Риск финансовых потерь. Помимо потери внесённой арендной платы, арендатор может быть обязан возместить арендодателю убытки и/или уплатить неустойку, если она предусмотрена договором.
- Административная ответственность. Арендатору грозят штрафы за использование жилого помещения не по назначению, а также, потенциально, за ведение гостиничной деятельности без соблюдения установленных требований.
- Серьёзные налоговые последствия. Полученный доход подлежит декларированию и обложению НДФЛ по ставке 13%. Сокрытие таких доходов может привести к значительным штрафам и пеням после проверки налоговыми органами.
- Конфликты с соседями и проверки. Жалобы соседей могут стать не только поводом для расторжения договора с арендодателем, но и причиной для проведения проверок органами жилищного надзора.
Резюме: Деятельность по незаконной посуточной пересдаче арендованного жилья является крайне рискованной с юридической точки зрения. Она нарушает гражданско-правовые, жилищные и налоговые нормы, что может привести к быстрой потере жилья, существенным денежным штрафам и обязанности уплатить налоги и пени за весь период такой деятельности. Для законного ведения подобного бизнеса необходимо, как минимум, являться собственником помещения (или иметь договор аренды, прямо разрешающий такую деятельность), зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица, а также соблюсти все требования к средствам размещения (гостиницам). Для оценки конкретной ситуации и возможных рисков настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату.
