Юридические вопросы раздела гаража на два объекта для продажи с оформлением документов

Раздел гаража на два самостоятельных объекта недвижимости

Анализ ситуации

Вы планируете разделить существующий гараж размером 6×7 метров на два независимых объекта (6×3,5 м каждый) путем возведения стены. Исходный объект зарегистрирован в ЕГРН как единый объект недвижимости. Для легализации изменений и регистрации двух новых гаражей необходимо соблюсти установленный законом порядок.

Применимые нормативные требования

1. Необходимость межевания и технических планов

Для образования новых объектов недвижимости требуется подготовка технических планов:

"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план, технический план или акт обследования." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, статья 37)

"Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 24)

Межевание (для земельного участка) в вашем случае не требуется, так как речь идет о разделе здания, а не земельного участка.

2. Разрешение на перепланировку и согласования

Для реконструкции гаража не требуется разрешение на строительство:

"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 51, пункт 17 части 1)

Однако необходимо проверить соответствие планируемых изменений градостроительному регламенту и видам разрешенного использования:

"Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37)

Согласие гаражного кооператива может потребоваться, если это предусмотрено уставом кооператива или договором с ним, хотя в представленном контексте прямого указания на это нет.

3. Порядок регистрации в Росреестре

Раздел объекта недвижимости требует одновременного снятия с учета исходного объекта и постановки на учет новых объектов:

"В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 41)

"Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 41)

Для регистрации потребуются:

• Технические планы на каждый новый гараж
• Заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав
• Документ, подтверждающий право на земельный участок
• Документ, удостоверяющий личность

4. Налоговые последствия

Раздел гаража повлияет на налогообложение:

"Налог на имущество физических лиц" относится к местным налогам (Источник: НК РФ, статья 15)

После раздела кадастровая стоимость каждого нового гаража будет определяться отдельно, что может изменить налоговую базу:

"Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения" (Источник: НК РФ, статья 53)

При последующей продаже новых гаражей будет применяться правило о минимальной налогооблагаемой базе:

"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта" (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)

5. Сроки оформления

"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в течение десяти рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 16)

Фактические сроки могут быть longer с учетом времени на подготовку технических планов и возможных дополнительных согласований.

Выводы и рекомендации

1. Технические планы обязательны - необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технических планов на каждый новый гараж.

2. Разрешение на строительство не требуется - для реконструкции гаража, используемого для собственных нужд.

3. Согласование с кооперативом - рекомендую получить письменное согласие правления гаражного кооператива на перепланировку, если это предусмотрено уставными документами.

4. Регистрация осуществляется одновременно - снятие с учета исходного гаража и постановка на учет двух новых объектов происходит в рамках одной процедуры.

5. Налоговые последствия - после раздела налог на имущество будет начисляться отдельно на каждый гараж исходя из их кадастровой стоимости.

6. Общие сроки - подготовка документов (1-2 месяца) + регистрация в Росреестре (10 рабочих дней).

7. Государственная пошлина - за регистрацию права собственности на каждый новый гараж для физического лица составляет 2000 рублей.

Рекомендация: Перед началом работ рекомендую обратиться в гаражный кооператив для выяснения их требований и получения необходимых согласований, а также к кадастровому инженеру для консультации по подготовке технических планов и документов для регистрации.