Давление со стороны застройщика с целью изменения цены и сроков по договору долевого участия
Ваша ситуация является классическим примером давления со стороны недобросовестного застройщика, пытающегося переложить на дольщиков свои финансовые и организационные трудности. Давайте разберем ее по порядку.
Анализ ситуации и правовая оценка
1. Правомерность одностороннего изменения условий ДДУ
Застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменять существенные условия договора, такие как цена и срок передачи объекта. Любое изменение возможно только по соглашению сторон.
"По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", статья 5, часть 2)
Это означает, что если в вашем договоре не прописаны четкие основания и порядок изменения цены (например, индексация в связи с ростом стоимости материалов по официальному индексу), застройщик не может навязать вам новую цену.
Касательно срока передачи объекта, закон также устанавливает четкие правила. Застройщик обязан уведомить вас о задержке, но изменение срока — снова вопрос соглашения.
"В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока... осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 6, часть 3)
Порядок, установленный Гражданским кодексом, — это либо соглашение сторон, либо изменение договора через суд при наличии существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), что является сложной процедурой.
2. Правовая оценка угроз застройщика
Заявления представителя застройщика о том, что "первоначальные условия могут не соблюсти" в случае вашего отказа от подписания, являются неправомерными и представляют собой попытку оказать давление.
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 310, часть 1)
Ваш действующий договор, зарегистрированный в Росреестре, обязателен для исполнения обеими сторонами в том виде, в котором он заключен. Угроза его неисполнения является нарушением закона.
Более того, такие действия могут быть квалифицированы как злоупотребление правом или недобросовестное поведение.
"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 10, часть 1)
Ваши права и возможные действия
1. Отказ от подписания допсоглашения
Вы имеете полное право отказаться от подписания дополнительных соглашений, которые ухудшают ваше положение по сравнению с исходным договором. Ваш отказ не является нарушением с вашей стороны. Наоборот, вы требуете исполнения договора на первоначальных условиях.
2. Последствия для вас в случае отказа
Единственное "последствие" — условия вашего договора остаются прежними. Застройщик обязан:
- Соблюдать первоначальную цену и график платежей.
- Передать вам объект в первоначально согласованный срок.
Если застройщик нарушает срок передачи, у вас возникают права на взыскание неустойки.
"В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации... от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 6, часть 2)
3. Ваши активные действия для защиты прав
Не ждите, пока застройщик начнет нарушать условия. Действуйте на опережение:
-
Направьте письменную претензию застройщику. В претензии:
- Укажите, что получили проект допсоглашения.
- Откажитесь от его подписания, так как оно ухудшает ваши условия.
- Потребуйте письменных гарантий, что застройщик будет неукоснительно соблюдать все условия первоначального договора, включая цену, график платежей и срок передачи.
- Предупредите, что в случае нарушения сроков или иных условий вы будете вынуждены взыскивать неустойку и убытки в полном объеме.
- Направьте претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
-
Обратитесь в контролирующие органы. Параллельно с претензией направьте жалобы:
- В орган регионального государственного строительного надзора (Жилищную инспекцию субъекта РФ). Именно этот орган осуществляет контроль за соблюдением застройщиками 214-ФЗ.
"Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется контролирующим органом." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 23.5, часть 1)
- В Роспотребнадзор. Поскольку вы, как гражданин, являетесь потребителем, на ваши отношения с застройщиком распространяется Закон "О защите прав потребителей". Давление с целью навязать невыгодные условия и угрозы — прямое нарушение ваших потребительских прав.
"Запрещается навязывание потребителю дополнительных товаров (работ, услуг) за отдельную плату путем предложения потребителю до заключения договора о приобретении основных товаров (работ, услуг) приобрести дополнительные товары (работы, услуги) или заключить иные договоры, приобретение или заключение которых обусловливается обязательностью при приобретении основных товаров (работ, услуг)..." (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 16, часть 3.1)
-
Будьте готовы к суду. Сохраните все документы: оригинал ДДУ, переписку с застройщиком (особенно с угрозами), копии направленных вами претензий и жалоб. Если застройщик просрочит передачу объекта более чем на 2 месяца, вы получите право на односторонний отказ от договора с требованием вернуть все уплаченные деньги с процентами.
"Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца..." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 9, часть 1)
Выводы и конкретные рекомендации
- Не подписывайте дополнительные соглашения, ухудшающие ваши условия.
- Не поддавайтесь на угрозы. Угрозы застройщика юридически ничтожны. Ваш зарегистрированный договор — главный документ.
- Перейдите в режим активной защиты:
- Немедленно составьте и направьте официальную претензию застройщику с отказом от допсоглашения и требованием соблюдения первоначальных условий.
- Подайте жалобы в региональную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор на действия застройщика, приложив копии переписки с угрозами.
- Ведите себя формально. Все общение с застройщиком теперь должно быть только в письменной форме (почта с уведомлением, электронная почта с запросом подтверждения прочтения).
- Рассчитайте потенциальную неустойку за просрочку сдачи (если срок уже нарушен или нарушится в будущем), чтобы понимать размер своих финансовых требований.
- Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на долевом строительстве, если ситуация усугубится (застройщик перестанет отвечать, заморозит строительство, срок просрочки превысит 2 месяца). Специалист поможет грамотно составить все документы и представлять ваши интересы в суде.
