Создание специального счета для капитального ремонта без участия управляющей компании
Анализ ситуации
Управляющая компания отказывается выступать инициатором собрания собственников и владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта, ссылаясь на возможные возражения активных собственников. Рассмотрим правомерность такого отказа и альтернативные варианты.
Правомерность отказа управляющей компании
"управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 175 часть 2 пункт 3)
Управляющая компания является одним из возможных владельцев специального счета, но закон не устанавливает прямой обязанности УК быть владельцем такого счета. Однако в отношении организации собрания действуют иные правила:
"По обращению собственников управляющая организация... обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 45 часть 6)
Вывод: Управляющая компания не может отказаться от обязанности организовать проведение общего собрания по требованию собственников, но может отказаться быть владельцем специального счета.
Альтернативные владельцы специального счета
"Владельцем специального счета может быть:
- товарищество собственников жилья...
- осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
- управляющая организация...
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 175 часть 2, 3)
Вывод: Кроме управляющей компании, владельцем специального счета могут быть:
- Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
- Жилищный кооператив
- Региональный оператор
Закон не предусматривает возможность назначения владельцем счета отдельного физического лица или выбранного представителя собственников.
Порядок действий совета дома
1. Инициация общего собрания
"Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов... вправе обратиться в письменной форме... в управляющую организацию... для организации проведения общего собрания" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 45 часть 6)
Совет дома, представляющий интересы собственников, может инициировать собрание через обращение к управляющей компании.
2. Вопросы для включения в повестку дня
"принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44 пункт 1.1)
В повестку дня необходимо включить:
- Выбор способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете)
- Выбор владельца специального счета
- Выбор кредитной организации для открытия счета
3. Проведение собрания и оформление документов
"Специальный счет открывается на имя лица, указанного в частях 2 и 3 статьи 175... при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 176 часть 1)
После проведения собрания необходимо оформить протокол с решениями:
- О формировании фонда капремонта на специальном счете
- О выборе владельца специального счета (ТСЖ, региональный оператор)
- О выборе кредитной организации
Выводы и рекомендации
-
Управляющая компания не может отказаться от организации собрания по требованию собственников, но может отказаться быть владельцем специального счета.
-
Альтернативные владельцы счета: ТСЖ, жилищный кооператив или региональный оператор.
-
Порядок действий:
- Подготовить обращение в УК с требованием организовать собрание (от имени собственников, обладающих ≥10% голосов)
- Включить в повестку вопросы о выборе способа формирования фонда капремонта и владельца специального счета
- Провести собрание, оформить протокол с принятыми решениями
- Обратиться в выбранную кредитную организацию для открытия счета с протоколом собрания
-
Если создание ТСЖ невозможно, рекомендуется рассмотреть вариант с региональным оператором в качестве владельца счета.
-
В случае возникновения сложностей с проведением собрания или юридическим оформлением документов, рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
