Раздел коммунальных платежей между собственниками долей в квартире
Анализ ситуации
Вы являетесь сособственниками квартиры в долях по 1/3. Коммунальные услуги (электроэнергия, водоснабжение и пр.) начисляются единым платежным документом на одного из вас, что приводит к конфликтам из-за оплаты. Существует общая задолженность, а также потенциальное несогласие одного из собственников с разделом.
Применимые правовые нормы и порядок действий
1. Основание для раздела платежей и порядок оплаты
Собственник жилого помещения обязан нести расходы на его содержание. При долевой собственности эта обязанность распределяется между владельцами.
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)
"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения... если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 30, часть 3)
Важно: Разделение единого платежного документа (так называемого "лицевого счета") на практике означает заключение каждым собственником или группой собственников отдельных договоров на предоставление коммунальных услуг с исполнителем (управляющей компанией или ресурсоснабжающей организацией). Это возможно при определенном способе управления домом.
2. Условия и порядок заключения отдельных договоров
Согласно жилищному законодательству, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники могут заключать договоры напрямую.
"Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения... заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 164, часть 2)
Даже если домом управляет УК или ТСЖ, собственник вправе инициировать заключение прямого договора с ресурсоснабжающей организацией (РСО), однако это требует согласования.
"Собственник помещения в многоквартирном доме вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг... путем подачи исполнителю... заявления о заключении договора..." (Источник: Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ №354, пункт 23)
Порядок действий:
- Определить способ управления домом (УК, ТСЖ, непосредственное управление). От этого зависит, куда обращаться.
- Обратиться к исполнителю коммунальных услуг (чаще всего это УК) с письменным заявлением о заключении отдельного договора на вашу долю. Заявление подается от имени всех собственников, желающих разделить счета, либо от каждого в отдельности. Если дом находится на непосредственном управлении, обращаться нужно напрямую в ресурсоснабжающие компании (электросети, водоканал и т.д.).
- Получить новый платежный документ. После заключения договора платежи за вашу долю будут начисляться на отдельный лицевой счет.
3. Пакет необходимых документов
Для заключения договора потребуется:
- Заявление по форме исполнителя (УК или РСО).
- Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
- Документ, подтверждающий право собственности на долю в квартире (выписка из ЕГРН).
- Доверенность, если действует представитель.
"Для заключения... договора... собственник помещения... подает... заявление о заключении договора... и копии следующих документов: а) документ, подтверждающий право собственности (пользования) на помещение...; б) документ, удостоверяющий личность физического лица - собственника помещения..." (Источник: Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ №354, пункт 22)
4. Если один из собственников против раздела
Распоряжение общим имуществом, к которому в данном контексте можно отнести и сложившийся порядок расчетов с поставщиками услуг, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 246, часть 1)
"Владение и пользование имуществом... осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 247, часть 1)
Что это значит на практике:
- Досудебный порядок: Необходимо провести переговоры с несогласным собственником, разъяснив ему его обязанность участвовать в расходах (ст. 249 ГК РФ) и предложив удобный для всех механизм (например, раздел только наиболее конфликтных счетов). Можно предложить выкупить его долю или выплачивать ему компенсацию, если он не пользуется квартирой.
- Судебный порядок: Если согласия достичь не удается, любой из собственников вправе обратиться в суд для определения порядка пользования общим имуществом и, в том числе, установления порядка внесения коммунальных платежей. Суд может обязать несогласного собственника не препятствовать разделу счетов, поскольку это не нарушает его прав, а лишь конкретизирует порядок исполнения общей обязанности по оплате.
5. Распределение существующей задолженности
Обязанность по оплате коммунальных услуг является солидарной для всех собственников перед исполнителем (УК/РСО). Раздел лицевых счетов на будущее не аннулирует старую задолженность.
- Перед исполнителем (УК/РСО): Задолженность остается общей. Исполнитель вправе требовать ее погашения с любого из собственников в полном объеме. УК не обязана делить старый долг при открытии новых счетов.
- Между собственниками: После погашения общей задолженности (например, одним из собственников) он вправе взыскать с остальных сособственников их доли (по 1/3) в порядке регресса. Это можно сделать как по договоренности, так и через суд.
"Если иное не вытекает из отношений между ними, солидарные должники после исполнения обязательства вправе требовать от остальных должников возмещения уплаченного в равных долях..." (Общее правило о солидарной обязанности, вытекающее из положений ГК РФ)
Выводы и рекомендации
- Раздел платежей возможен. Для этого необходимо обратиться в управляющую компанию (или напрямую в ресурсоснабжающие организации) с соответствующим заявлением и пакетом документов.
- Задолженность необходимо погасить. Разделу подлежат будущие начисления. Имеющуюся задолженность лучше погасить до или в процессе раздела счетов, зафиксировав между собой, кто и сколько внес, и как будут компенсированы доли других собственников.
- При несогласии одного из собственников:
- Попытайтесь договориться, акцентируя внимание на законной обязанности каждого платить за свою долю.
- Предложите компромиссные варианты (например, он платит свою долю тому, на кого приходит счет, но по отдельной квитанции).
- Если договориться не удается, готовьтесь к обращению в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением и возложении обязанности не препятствовать разделу лицевых счетов.
- Обратитесь к профессионалу. Учитывая наличие задолженности и потенциальный спор с одним из собственников, для подготовки всех документов и ведения переговоров (в том числе с УК) целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
