Изменение покупателя по предварительному договору купли-продажи квартиры
Анализ ситуации
Вы заключили у нотариуса предварительный договор, где покупателем указан ваш сын. Теперь, с согласия продавца, вы хотите, чтобы покупателем стали вы. Поскольку договор удостоверен нотариусом, любое его изменение требует соблюдения специальной формы. Основная сложность заключается в том, что одобрение ипотеки получено на сына, а не на вас, что требует отдельного урегулирования с банком.
Правовые основания для изменения договора
Изменение условий предварительного договора, в том числе смена стороны (покупателя), возможно по соглашению всех участвующих в нем лиц.
"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 452)
Так как ваш предварительный договор был нотариально удостоверен, соглашение об изменении покупателя также должно быть совершено в нотариальной форме.
Как правильно оформить изменения: дополнительное соглашение или новый договор?
Предпочтительным и более простым способом является заключение дополнительного соглашения к существующему предварительному договору. Это соглашение должно:
- Быть подписано всеми первоначальными сторонами (матерью, сыном как первоначальным покупателем и продавцом).
- Содержать ясное указание на то, что покупателем по предварительному договору отныне является мать, а обязательства сына прекращаются.
- Быть удостоверено нотариусом.
"По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 53)
Расторжение старого договора и заключение нового нецелесообразно, так как усложнит процедуру и может создать неопределенность в отношении задатка.
Судьба задатка в 100 000 рублей
Задаток, внесенный по первоначальному договору, выполняет обеспечительную функцию. При изменении договора по согласию всех сторон его судьба должна быть четко прописана в дополнительном соглашении. Наиболее логичный вариант — задаток переходит в обеспечение обязательств нового покупателя (матери).
Если же стороны решат его вернуть, то следует руководствоваться общими нормами:
"При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон ... задаток должен быть возвращен." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 381)
Поскольку обязательство не прекращается, а изменяется, в соглашении можно указать, что задаток, уплаченный матерью (за сына), считается внесенным от ее имени.
Вопросы ипотечного кредитования
Это самый сложный и не регулируемый предоставленным контекстом вопрос. Одобрение банком кредита на сына не означает, что банк автоматически согласится выдать кредит вам.
- Нужен новый заемщик: Кредитный договор будет заключаться между банком и вами как с новым заемщиком. Требования банка к вам (доходы, кредитная история) будут оцениваться заново.
- Ипотека (залог) возникнет позже: Ипотека как обременение квартиры в пользу банка возникает после регистрации права собственности на покупателя и одновременной регистрации ипотеки в силу закона или договора.
"Жилое помещение, приобретенное ... с использованием кредитных средств банка ... находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 77)
В предоставленном контексте отсутствуют нормы, регулирующие процедуру смены заемщика по ипотечному кредиту в рамках предварительного договора. Этот вопрос целиком находится в сфере договорных отношений с банком.
Налоговые последствия
При изменении договора на данном этапе значительных налоговых последствий не возникает.
- Задаток между матерью и сыном: Поскольку вы являетесь близкими родственниками, передача денег (в т.ч. задатка) между вами не признается доходом для целей налогообложения.
"доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 208, пункт 5)
- Налог при будущей возможной передаче сыну: Если впоследствии вы решите передать (подарить) купленную квартиру сыну, у него может возникнуть обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%, так как дарение недвижимости между близкими родственниками (родителями и детьми) освобождается от налогообложения.
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217, пункт 18.1)
Риски оспаривания сделки
Риски минимальны, если все оформлено корректно:
- Согласие сторон: Продавец согласен, что является ключевым.
- Дееспособность сына: Сын совершеннолетний и дееспособный, его подпись на дополнительном соглашении будет означать его информированное согласие на выход из договора.
- Участие нотариуса: Нотариус проверит законность сделки и добровольность волеизъявления.
"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан ... а также наличия волеизъявления заявителей." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 43)
Если сын в будущем заявит, что его ввели в заблуждение, ему придется доказывать это в суде, что при нотариальном оформлении маловероятно.
Выводы и рекомендации
- Составьте дополнительное соглашение: Обратитесь к нотариусу, который удостоверял первоначальный договор, для составления и удостоверения дополнительного соглашения к предварительному договору. В соглашении укажите, что покупателем становится мать, а обязательства сына прекращаются. Соглашение подписывают мать, сын и продавец.
- Урегулируйте вопрос с задатком: Прямо в тексте дополнительного соглашения пропишите, что внесенный задаток в 100 000 рублей считается обеспечением обязательств нового покупателя (матери).
- Решите вопрос с банком в первую очередь: Незамедлительно обратитесь в банк для решения вопроса о переоформлении ипотечного кредита на вас. Без положительного решения банка основная сделка не состоится. Будьте готовы к тому, что банк проведет новую проверку вашей платежеспособности.
- Основной договор: После решения вопроса с банком и подписания кредитного договора, вы (как новый покупатель) и продавец заключаете основной договор купли-продажи. Он также подлежит нотариальному удостоверению, так как заключается на основе нотариально удостоверенного предварительного договора и связан с отчуждением доли в праве общей собственности (если квартира в совместной собственности супругов-продавцов).
- Консультация с адвокатом: Учитывая комплексность вопроса, особенно связанного с ипотекой, рекомендуется перед визитом к нотариусу проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости и ипотеке, для подготовки оптимального проекта документов.
