Правовые и налоговые риски при оформлении двух договоров на покупку квартиры для избежания уплаты НДФЛ

Покупка квартиры с оформлением двух договоров: риски признания сделки недействительной, налоговые и ипотечные последствия

Предложенная продавцом схема с оформлением двух договоров купли-продажи — с реальной и заниженной ценой — является классическим примером притворной сделки. Согласие на нее сопряжено с высокими юридическими рисками для вас как покупателя, включая возможность признания сделки недействительной, налоговые последствия, отказ в регистрации права и проблемы с получением ипотеки.

Анализ ситуации: природа предложенной схемы

Схема подразумевает совершение двух договоров:

1. Договор с реальной ценой, который отражает истинную волю сторон (реальная сделка).
2. Договор с заниженной ценой для представления в государственные органы, совершенный для вида (притворная сделка).

Согласно гражданскому законодательству, такая конструкция является притворной сделкой. >"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 170)

Таким образом, договор с заниженной ценой является ничтожным с момента его совершения. Это влечет серьезные риски для всех юридически значимых действий, которые будут совершены на его основе.

Основные риски для покупателя

1. Риски при государственной регистрации права в Росреестре

Орган регистрации прав (Росреестр) проводит правовую экспертизу представленных документов. При выявлении противоречий или признаков фиктивности сделки регистрация может быть приостановлена или в ней может быть отказано.

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)

Также основанием для возврата документов без рассмотрения могут служить исправления и иные неоговоренные помарки, которые могут возникнуть при ведении "двойной бухгалтерии" (ст. 25 того же закона). Отказ в регистрации лишит вас возможности стать законным собственником квартиры.

2. Налоговые риски

а) Риски для продавца и косвенные риски для вас. Налоговые органы, получив сведения о сделке из Росреестра, могут проверить соответствие цены договора рыночной стоимости.

"Если цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в стороны понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога, рассчитанного таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 40)

В случае продажи недвижимости физическим лицом, если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, для целей налогообложения доход будет рассчитан именно от кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Продавцу будут доначислен налог, пени и штраф.

"Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога... Деяния... совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 122)

б) Прямые риски для покупателя. Вы можете быть привлечены к административной ответственности как лицо, представившее в налоговый орган документы, содержащие заведомо недостоверные сведения.

"Непредставление в установленный... срок либо отказ от представления в налоговые органы... документов и (или) иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде... - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей;" (Источник: Кодекс об административных правонарушениях РФ, статья 15.6)

"Представление налоговым агентом налоговому органу документов, предусмотренных настоящим Кодексом, содержащих недостоверные сведения... влечет взыскание штрафа в размере 500 рублей за каждый представленный документ..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 126.1)

В худшем случае, если сумма неуплаченного налога будет крупной, действия могут быть квалифицированы как уголовное преступление (уклонение от уплаты налогов, ст. 198 УК РФ). Хотя основной исполнитель — продавец, вас могут привлечь как соучастника (ст. 33 УК РФ).

3. Риски недействительности всей сделки и ее оспаривания

Поскольку один из договоров ничтожен, а второй (реальный) не прошел государственную регистрацию, вся конструкция становится уязвимой. Сделка может быть оспорена в суде:

• Кредиторами продавца, если он окажется должен им деньги и они посчитают, что сделка совершена в ущерб их интересам.
• Наследниками продавца, которые могут заявить, что квартира была продана по явно заниженной цене.
• Иными заинтересованными лицами (например, бывшим супругом продавца).

В случае признания сделки недействительной, к сторонам применяются последствия реституции: вы обязаны вернуть квартиру, а продавец — деньги. При этом вы можете лишиться права на имущественный налоговый вычет, так как основанием для его получения является зарегистрированный договор с указанной в нем ценой.

4. Риски при оформлении ипотечного кредита

Банки крайне щепетильно относятся к проверке документов по сделке. Представление договора с заниженной ценой повлечет серьезные проблемы:

1. Оценка объекта. Банк проведет собственную оценку квартиры. Существенное расхождение между оценочной стоимостью и ценой в договоре вызовет вопросы и может стать основанием для отказа в выдаче кредита.
2. Требования к залогу. По договору ипотеки (залога недвижимости) цена продажи является одним из существенных условий, влияющих на размер обеспечиваемого обязательства. Сведения об ипотеке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
3. Обнаружение схемы. Если банк каким-либо образом узнает о существовании второго договора или реальной цене (например, из-за проверки происхождения ваших средств на первоначальный взнос), это будет расценено как мошенничество с вашей стороны. Последствия: отказ в выдаче кредита, расторжение уже заключенного кредитного договора и требование о досрочном возврате всей суммы, если кредит уже выдан.
4. Регистрация ипотеки. Для регистрации ипотеки требуется предоставление в Росреестр договора купли-продажи. Использование договора с заниженной ценой приведет к тем же рискам приостановки или отказа в регистрации ипотеки, что сделает невозможным получение кредита на законных основаниях.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Откажитесь от предложенной незаконной схемы. Риски многократно перевешивают мнимую выгоду (которая, по сути, является выгодой только для продавца). Вы подвергаете опасности свои деньги, возможность стать собственником и свою репутацию.
2. Настаивайте на заключении одного договора купли-продажи с указанием реальной цены сделки. Это единственный легальный и безопасный путь. Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости: >"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 555)
3. Если вас смущает высокая цена, инициируйте проведение независимой оценки рыночной стоимости квартиры до заключения договора. Это даст вам уверенность в обоснованности цены.
4. Проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на сделках с недвижимостью. Он поможет вам проверить чистоту сделки, подготовить юридически грамотный договор, который защитит ваши интересы, и минимизировать иные риски.
5. Для получения ипотеки заранее уточните в банке список требуемых документов и будьте готовы предоставить договор с реальной ценой. Прозрачность сделки — ключевой фактор для одобрения кредита.

Помните, что законной альтернативой снижения налоговой нагрузки для продавца является использование имущественного налогового вычета (например, уменьшение дохода на сумму расходов по приобретению этой квартиры), а не манипуляции с ценой в договоре.