Приватизация квартиры по договору социального найма при возможной предыдущей частичной приватизации
На основе предоставленной информации, ситуация связана с желанием гражданина, проживающего в квартире по договору социального найма, оформить ее в собственность в условиях, когда часть жилого помещения могла быть приватизирована ранее другим лицом.
Анализ правовой ситуации
Ваша ситуация имеет специфику, так как квартира, скорее всего, перестала быть полностью муниципальной, если часть ее уже перешла в частную собственность. Квартира может находиться в долевой собственности: одна часть принадлежит муниципалитету (находится в социальном найме), а другая — частному лицу (была приватизирована).
"Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 244)
"Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 244)
Это означает, что вы не можете приватизировать всю квартиру целиком, так как часть ее уже не находится в государственной или муниципальной собственности. Однако вы имеете право приватизировать ту часть жилого помещения, которая осталась в муниципальной собственности и которая предоставлена вам по договору социального найма.
Применимые правовые нормы
-
Право на приватизацию. Вы, как наниматель, и члены вашей семьи, проживающие с вами, сохраняете право на однократную бесплатную приватизацию жилья, если ранее не использовали это право.
"Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан... в порядке, предусмотренном законами о приватизации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 217)
-
Режим общей долевой собственности. Если факт предыдущей приватизации подтвердится, квартира будет находиться в общей долевой собственности. Права и обязанности сособственников регулируются соглашением между ними.
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 247)
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)
-
Особенности приватизации, создающей долевую собственность. Закон прямо допускает возникновение долевой собственности в результате приватизации.
"Положения настоящей части не применяются... в случаях приватизации жилых помещений." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30. Часть 1.1)
Выводы и рекомендации
-
Установите точный правовой статус квартиры. Первоочередная задача — выяснить, действительно ли часть квартиры приватизирована и кому она принадлежит. Для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эта выписка покажет всех правообладателей и их доли.
"Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость... обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 131)
-
Приватизация возможна, но не всей квартиры. Вы можете приватизировать только ту долю в праве собственности на квартиру, которая еще принадлежит муниципальному образованию. В результате вы станете сособственником вместе с тем лицом (или лицами), которое уже приватизировало свою долю. Доли, как правило, определяются пропорционально площади или по соглашению.
"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 245)
-
Необходимые действия и документы. Для приватизации оставшейся доли вам потребуется:
- Заявление о приватизации в уполномоченный орган местной администрации.
- Письменные, нотариально удостоверенные согласия всех совершеннолетних членов вашей семьи, зарегистрированных в этой квартире, на приватизацию. Отказ от участия в приватизации также должен быть нотариально заверен.
- Договор социального найма.
- Выписка из ЕГРН.
- Технический паспорт на квартиру.
- Паспорта всех участников приватизации.
- Документ, подтверждающий, что вы и члены вашей семьи не использовали право на бесплатную приватизацию ранее (обычно это справка по форме №3, которую можно получить в МФЦ или паспортном столе).
-
Учтите последствия. После приватизации вы станете собственником доли. Это дает право распоряжаться ею (продать, подарить, завещать), но также налагает обязанности (уплата налога на имущество, содержание общего имущества). Взаимоотношения с другим сособственником будут строиться на основе соглашения, а при его отсутствии могут потребовать обращения в суд для определения порядка пользования жилым помещением.
Итоговые рекомендации:
- Получите актуальную выписку из ЕГРН для подтверждения или опровержения факта предыдущей приватизации.
- Обратитесь в администрацию вашего муниципального образования для получения консультации о порядке приватизации в вашей конкретной ситуации и списке необходимых документов.
- Получите согласия всех совершеннолетних членов семьи, прописанных в квартире.
- Учитывая сложность ситуации с возможным наличием другого собственника, для подготовки документов и минимизации рисков будущих споров рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
