Вопрос: возможность выселения третьих лиц одним из собственников из общего дома при согласии другого владельца

Возможность выселения лиц, проживающих в доме на безвозмездной основе, при возражении одного из сособственников

Анализ ситуации и ключевые правовые вопросы

Вы с другим лицом владеете жилым домом на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле). Вы, как один из собственников, предоставили знакомым право проживать в доме безвозмездно для присмотра за ним. Второй собственник, первоначально не возражавший, теперь требует их выселения. Для ответа на ваш вопрос необходимо проанализировать порядок пользования общим имуществом и права каждого из сособственников.

Правовые основания для владения и пользования общим имуществом

Порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, чётко установлен законом.

"1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 247)

Это основополагающая норма. Предоставление всего дома третьим лицам для проживания — это способ пользования общим имуществом. Поскольку дом является единым объектом, а не разделён на изолированные части, пользование им затрагивает права обоих собственников. Следовательно, для такого действия требуется согласие обоих сособственников.

В вашем случае согласие второго собственника было, но оно было устным и, как выяснилось, неокончательным. Если сейчас согласия между вами нет, то вопрос о порядке пользования домом, в том числе о возможности проживания в нём третьих лиц, должен решаться в судебном порядке по иску любого из собственников.

Правовая квалификация отношений с проживающими лицами и право второго собственника на защиту

Вы предоставили знакомым право проживания без внесения платы. Юридически такие отношения могут квалифицироваться как договор безвозмездного пользования (ссуды).

"1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 689)

При этом право передавать имущество в безвозмездное пользование принадлежит собственнику.

"1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 690)

Однако, поскольку дом находится в общей долевой собственности, один собственник не вправе единолично распоряжаться всем объектом. Передача дома в пользование третьим лицам без согласия другого сособственника нарушает его право.

Второй собственник, чьё право пользования имуществом фактически ограничено присутствием посторонних лиц, может защитить свои интересы в суде.

"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 304)

Таким образом, второй собственник вправе требовать прекращения нарушения его прав, вызванного проживанием в доме лиц, вселение которых не было надлежащим образом согласовано.

Значение формы уведомления и безвозмездного характера проживания

1. Форма уведомления: Отсутствие нотариального заверения или письменного соглашения между вами как сособственниками является существенным. Закон требует соглашения всех участников долевой собственности на пользование имуществом. Устное сообщение и простое письмо не могут считаться надлежащим юридическим соглашением, которое связывало бы второго собственника, особенно если он от него отказывается. В случае спора первоначальное отсутствие возражений может быть трудно доказать.

2. Безвозмездный характер: Отсутствие платы (арендной платы) само по себе не меняет сути правоотношений. Жилое помещение предоставлено для проживания, что является его целевым использованием.

   "2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30)

   Безвозмездность лишь определяет тип договора (ссуда, а не найм), но не отменяет необходимости получения согласия второго собственника на такое предоставление.

Процедура выселения и выводы

Да, второй собственник имеет право потребовать выселения проживающих лиц. Поскольку согласия между вами на их проживание сейчас нет, их нахождение в доме нарушает право второго собственника на владение и пользование своей долей в общем имуществе.

Процедура будет судебной. Самостоятельно выселить людей второй собственник не может, так как жилище неприкосновенно.

"2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как... на основании судебного решения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 3)

Второму собственнику необходимо обратиться в районный суд с иском:

• К проживающим лицам — о выселении.
• К вам (как к сособственнику) — об устранении нарушения права собственности (статья 304 ГК РФ).

В иске он будет требовать обязать проживающих освободить жилое помещение. Основанием послужит отсутствие законного основания для проживания (отсутствие договора, согласия всех собственников, регистрации по месту жительства).

Конкретные рекомендации:

1. Вам: Попробуйте вновь договориться со вторым собственником, объяснив пользу от присмотра за домом. Вы можете предложить заключить письменное соглашение о порядке пользования домом, которое будет включать условие о временном проживании ваших знакомых на определённых условиях (например, на конкретный срок). Если договориться не удастся, будьте готовы к судебному разбирательству.
2. Проживающим лицам: Им следует знать, что их право на проживание носит неустойчивый характер в связи с возражением одного из собственников. В случае поступления официальной претензии или иска, им, скорее всего, придётся освобождать помещение.
3. Второму собственнику (если это ваша позиция): Для защиты своих прав ему следует подготовить и направить вам и проживающим письменное требование об освобождении жилого помещения в разумный срок (например, 1 месяц). В случае отказа — обращаться в суд с иском о выселении и устранении нарушения права собственности.

Итог: Проживание третьих лиц в доме, находящемся в общей долевой собственности, допустимо только с согласия всех сособственников. При отсутствии такого согласия любой из собственников вправе требовать через суд выселения этих лиц. Отсутствие договора аренды и безвозмездный характер отношений не являются препятствием для такого требования.