Продажа доли в земельном участке при невнесенном в ЕГРН решении суда о прекращении долевой собственности
Анализ ситуации
Основное противоречие заключается в следующем: один из сособственников полагает, что долевая собственность прекратилась с момента вступления судебного решения 2023 года в законную силу, а другой ссылается на актуальные записи ЕГРН, где участок по-прежнему числится в общей долевой собственности, и настаивает на праве преимущественной покупки.
Применимые нормы права
1. Момент прекращения и возникновения прав на недвижимость
Права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 131).
Более того, закон прямо устанавливает момент возникновения прав:
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 8.1).
Вывод: Общее правило таково, что право прекращается или возникает не с момента вынесения судебного решения, а с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
2. Роль судебного решения и порядок регистрации на его основании
Вступившее в законную силу судебное решение является обязательным основанием для регистрации, но не заменяет ее.
"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... вступившие в законную силу судебные акты" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14).
"Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав ... обязаны осуществить государственную регистрацию права" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 59).
Закон также устанавливает специальный порядок регистрации по решению суда:
"В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица ... и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица ... государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суца" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 58).
Вывод: Судебное решение обязывает Росреестр внести изменения, но сами права изменяются только после совершения регистрационного действия.
3. Правовые последствия расхождения между решением суда и ЕГРН
Данные ЕГРН считаются актуальными и достоверными до момента внесения изменений.
"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости ... являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62).
"Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 8.1).
Вывод: Для третьих лиц (включая потенциального покупателя доли) и в публичных правоотношениях достоверными являются сведения ЕГРН. Пока в реестре не внесены изменения, участок формально продолжает находиться в общей долевой собственности.
4. Применимость права преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ)
Право преимущественной покупки возникает именно из отношений общей долевой собственности.
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 250).
Поскольку в ЕГРН по-прежнему зарегистрирован режим общей долевой собственности, формальные основания для применения статьи 250 ГК РФ сохраняются. Продажа доли без соблюдения процедуры уведомления сособственника дает ему право оспорить сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.
5. Порядок и сроки регистрации после снятия запрета ФССП
Наложение и снятие запрета (ареста) регулируется законодательством об исполнительном производстве.
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав ... приостанавливается до поступления в орган регистрации прав ... акта уполномоченного органа о снятии ... ареста или запрета" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26).
После снятия запрета регистрация должна быть завершена.
"В случае устранения причин, повлекших за собой приостановление ... течение срока, установленного ... возобновляется ... на срок, оставшийся (неистекший) на дату приостановления" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26).
Срок регистрации на основании судебного решения составляет "пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16).
Вывод: После поступления в Росреестр сведений о снятии запрета ФССП орган регистрации обязан в кратчайший срок завершить приостановленную регистрацию изменений на основании судебного решения 2023 года.
Выводы и рекомендации
-
Кто прав? С формально-юридической точки зрения более прав второй собственник, который ссылается на данные ЕГРН. Пока в реестре не произведена регистрация прекращения долевой собственности, она считается сохраняющейся. Сделка по продаже "доли" до регистрации изменений создает высокие правовые риски.
-
Продажа "доли" до регистрации изменений в ЕГРН является крайне рискованной. Покупатель приобретет долю в праве, которое, согласно судебному решению, должно быть прекращено. Второй собственник сможет оспорить такую сделку, потребовав перевода на себя прав и обязанностей покупателя, ссылаясь на нарушение своего преимущественного права (ст. 250 ГК РФ). Суд, с высокой долей вероятности, встанет на его сторону, так будет исходить из официальных данных ЕГРН.
-
Рекомендуемый порядок действий:
- Первоочередная задача – государственная регистрация. Необходимо незамедлительно обратиться в Росреестр (можно через МФЦ) с заявлением о государственной регистрации прекращения долевой собственности и возникновения новых прав на основании вступившего в законную силу решения суда 2023 года. Сделать это может любой из сособственников, в пользу которого вынесено решение, либо оба. К заявлению прикладывается решение суда и документ, подтверждающий снятие запрета ФССП.
- После регистрации – свободное распоряжение. Только после того, как в ЕГРН будет внесена запись о прекращении общей долевой собственности и возникновении права единоличной собственности (или иного права, установленного судом), соответствующий собственник сможет свободно продать земельный участок (или его часть) без необходимости соблюдать правила о преимущественной покупке, так как режим общей долевой собственности будет прекращен документально.
- В случае препятствий со стороны Росреестра следует подавать жалобу в вышестоящий орган или обращаться в суд с требованием об обязании совершить регистрационные действия.
Итог: Судебное решение создает право требовать регистрации, но не изменяет права автоматически. Чтобы избежать конфликта и судебных споров с большими временными и финансовыми затратами, необходимо сначала оформить в Росреестре прекращение долевой собственности, а уже затем продавать имущество. Если возникают сложности с оформлением, целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и судебных спорах.
