Нужен шаблон предварительного договора дарения доли в квартире с ипотекой для получения согласия банка на выделение долей

Оформление предварительного договора дарения доли в квартире, находящейся в ипотеке, в пользу несовершеннолетнего ребенка

Анализ ситуации и ключевые правовые аспекты

Вы планируете оформить предварительный договор дарения, по которому обязуетесь в будущем передать долю в квартире своему несовершеннолетнему ребенку. Квартира находится в залоге у банка (ипотека), и для выделения долей необходимо получить согласие залогодержателя. Сделка имеет следующие особенности:

• Объект — доля в праве собственности на недвижимость.
• На имуществе есть обременение — ипотека.
• Одаряемый — несовершеннолетний, состоящий в близком родстве с дарителями.
• Исполнение договора должно быть привязано к событию — полному погашению ипотеки.

Требования к форме и содержанию предварительного договора

Предварительный договор — это соглашение, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор.

"По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 429, пункт 1)

Крайне важно соблюсти форму договора. Закон устанавливает, что форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. Несоблюдение этого правила делает договор ничтожным.

"Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 429, пункт 2)

Основной договор в вашем случае — это договор дарения доли в праве собственности на квартиру. Закон требует для такого договора нотариального удостоверения.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 574, пункт 3)

Кроме того, сделки по отчуждению долей в недвижимости также подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, часть 1.1)

Следовательно, предварительный договор дарения доли в квартире также должен быть нотариально удостоверен. Простая письменная форма не будет достаточной, и банк, скорее всего, не примет такой документ, а сама сделка может быть признана недействительной.

Существенные условия предварительного договора:

"Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 429, пункт 3)

В договоре необходимо максимально подробно описать:

1. Стороны: Дарители (родители) и Одаряемый (ребенок, с указанием его законных представителей — родителей).
2. Предмет: Конкретная доля в праве собственности на квартиру (например, 1/2). Должны быть указаны все реквизиты объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, сведения из ЕГРН.
3. Условие заключения основного договора: Стороны обязуются заключить основной договор дарения после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. Это можно оформить как отлагательное условие.

   "Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 157, пункт 1)

4. Срок: Срок, в течение которого должен быть заключен основной договор после наступления условия (погашения ипотеки). Если срок не указан, по умолчанию он составляет один год.

   "В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 429, пункт 4)

5. Согласие банка: Желательно прямо указать, что заключение и исполнение основного договора возможно только при наличии письменного согласия банка-залогодержателя.

Учет обременения в виде ипотеки и согласие банка

Квартира находится в залоге у банка. Закон строго регулирует отчуждение заложенного имущества.

"Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 346, пункт 2)

Более конкретно это правило раскрыто в законе об ипотеке:

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37, пункт 1)

Таким образом, для действительности сделки дарения (в том числе для заключения основного договора на основании предварительного) необходимо получить письменное согласие вашего банка. Без этого согласия сделка может быть оспорена банком, а государственная регистрация перехода права будет приостановлена или в ней будет отказано.

"Если в отношении объекта недвижимого имущества... осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект... осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 53, часть 4)

Особенности дарения несовершеннолетнему

Поскольку одаряемым является ваш несовершеннолетний ребенок, от его имени в сделке будут участвовать вы же, как его законные представители.

"Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов..." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 64, пункт 1)

В договоре вы будете выступать в двух ролях: как дарители и как законные представители одаряемого ребенка. Это правомерно, если не затрагиваются интересы ребенка. Однако, учитывая, что сделка дарения всегда выгодна одаряемому, конфликта интересов здесь, как правило, не возникает.

Налоговые последствия

При дарении недвижимости близкому родственнику (родителем ребенку) одаряемый освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217, пункт 18.1)

Таким образом, ребенку не придется платить 13% от кадастровой стоимости полученной доли.

Рекомендации по составлению и дальнейшие действия

1. Не используйте типовые бланки из интернета. Учитывая обязательность нотариальной формы и сложность сделки (ипотека, несовершеннолетний), самостоятельное составление "простой" формы неприемлемо и приведет к отказу банка и регистрирующего органа.
2. Обратитесь к нотариусу. Нотариус не только удостоверит договор, но и поможет составить его проект с учетом всех требований закона и пожеланий банка. Он также проверит дееспособность сторон, правовой статус имущества и разъяснит последствия сделки.
3. Согласуйте проект договора с банком. До визита к нотариусу целесообразно направить проект предварительного договора в ваш банк для предварительного согласования. Это позволит учесть возможные требования кредитора.
4. Получите официальное согласие банка. После нотариального удостоверения предварительного договора, для заключения основного договора вам необходимо будет получить от банка официальное письменное согласие на отчуждение доли.
5. Заключите основной договор. После полного погашения ипотеки и снятия обременения обратитесь к нотариусу для заключения основного договора дарения на условиях, предусмотренных предварительным договором.
6. Зарегистрируйте переход права. Основной договор дарения, будучи нотариально удостоверенным, подается на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр нотариусом в электронном виде.

Выводы

1. Предварительный договор дарения доли в квартире, находящейся в ипотеке, обязательно должен быть нотариально удостоверен. Использование простой письменной формы делает его ничтожным.
2. Для отчуждения доли (даже в будущем) требуется согласие банка-залогодержателя. Это условие должно быть отражено в договоре.
3. Дарение доли несовершеннолетнему ребенку от родителей не влечет налоговых последствий для одаряемого.
4. Наиболее безопасный и юридически грамотный путь — обратиться к нотариусу для составления и удостоверения предварительного договора, предварительно согласовав его основные условия с банком.

Учитывая комплексность вопроса (нотариальная форма, ипотека, права несовершеннолетнего), для подготовки документов и взаимодействия с банком также может быть полезна консультация адвоката, специализирующегося на недвижимости и семейном праве.