Приобретение и перепланировка подвального помещения в многоквартирном доме
Анализ ситуации
На основании представленных документов, подвальное помещение с совпадающим адресом с многоквартирным домом с высокой вероятностью является общим имуществом собственников помещений в этом доме.
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе [...] подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, пункт 1 части 1)
Применимые нормы права
1. Статус подвального помещения
Подвальное помещение, обслуживающее более одного помещения в доме, относится к общему имуществу:
"К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении)" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.5, пункт 2)
2. Распоряжение общим имуществом
Для отчуждения общего имущества требуется единогласное решение всех собственников:
"Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.3, пункт 5)
3. Перепланировка общего имущества
Перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества, требует решения общего собрания собственников:
"принятие решений о [...] переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, пункт 1 части 2)
4. Образование новых помещений
Образование новых помещений в результате перепланировки требует согласования и государственной регистрации:
"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 25, пункт 2)
Выводы и рекомендации
-
Подвальное помещение, с высокой вероятностью, является общим имуществом собственников многоквартирного дома, так как обслуживает более одного помещения.
-
Для приобретения подвала потребуется единогласное решение всех собственников помещений в доме на общем собрании.
-
Для перепланировки и образования отдельных кладовок потребуется:
- Решение общего собрания собственников
- Согласование перепланировки с органом местного самоуправления
- Проект перепланировки
- Государственная регистрация образованных помещений
-
Продажа образованных помещений будет возможна только после:
- Легального выделения их в самостоятельные объекты недвижимости
- Государственной регистрации права собственности
- Внесения изменений в техническую документацию дома
-
Без необходимых согласований действия по перепланировке будут считаться самовольными и могут повлечь:
- Обязанность вернуть помещение в исходное состояние
- Признание сделок недействительными
- Административную ответственность
Рекомендация: Перед совершением каких-либо действий рекомендую обратиться к адвокату для проведения полноценного юридического анализа документов на дом и получения профессиональной помощи в организации общего собрания собственников и согласовании перепланировки.
