Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Перепланировка подвала многоквартирного дома в кладовые: необходимость согласия собственников квартир

Хочу приобрести подвальное помещение под нежилой пристройкой к жилому дому, адрес у них совпадает, так что это наверное считается подвалом дома. Планирую сделать из него отдельные кладовки по 3-5 кВ м для последующей продажи. Интересует, нужно ли получать согласие всех владельцев квартир в этом доме на такую перепланировку? Еще по документам, типа из технического паспорта, видно, что подвал не выделен в отдельную собственность, так что может быть общим имуществом. Какие нормы закона тут применяются, например из Жилищного кодекса?

Вопрос №4331Ответы: 116.09.2025

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте, не является ли подвал общим имуществом дома, заказав выписку из ЕГРН и изучив техпаспорт.
  2. 2
    Инициируйте общее собрание собственников для получения единогласного решения о продаже вам подвала.
  3. 3
    Получите единогласное решение всех собственников о передаче вам подвала, иначе сделка будет ничтожной.
  4. 4
    Закажите проект перепланировки подвала на отдельные кладовки у проектной организации.
  5. 5
    Согласуйте проект перепланировки с органом местного самоуправления до начала работ.
  6. 6
    Зарегистрируйте право собственности на образованные кладовки в Росреестре после завершения перепланировки.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на подвальное помещение и на многоквартирный дом
  • Технический паспорт дома и поэтажный план подвала
  • Протокол общего собрания собственников о передаче подвала в вашу собственность
  • Проект перепланировки подвала с образованием кладовок
  • Решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки
  • Документы о государственной регистрации права собственности на образованные кладовки

  • Срочно: первые шаги

    • Не вносите задаток и не подписывайте предварительный договор купли-продажи подвала.
    • Закажите выписку из ЕГРН и получите актуальный технический паспорт на дом.
    • Проверьте, числится ли подвал в составе общего имущества дома в документах.
    • Запросите у продавца протокол общего собрания собственников о согласии на продажу.
    • Убедитесь, что решение собрания единогласное, иначе сделка будет недействительной.
    • При сомнениях в статусе подвала — приостановите сделку до консультации адвоката.

  • Чего не делать

    • Не покупайте подвал и не начинайте перепланировку без единогласного решения всех собственников помещений дома.
    • Не рассчитывайте, что подвал можно оформить в собственность как обычную недвижимость: он относится к общему имуществу дома.
    • Не начинайте перепланировку и не продавайте кладовки до согласования с органом местного самоуправления и госрегистрации новых помещений.
    • Не полагайтесь только на технический паспорт: отсутствие выделения подвала в отдельную собственность подтверждает его статус общего имущества.
    • Не проводите работы и не заключайте сделки без проекта перепланировки и внесения изменений в техдокументацию дома.
    • Не игнорируйте необходимость обращения к адвокату для анализа документов и сопровождения собрания собственников.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для анализа документов на дом и определения статуса подвала.
    • Без юриста высок риск признания сделки недействительной и возврата помещения.
    • Сложность процедуры требует профессиональной подготовки к общему собранию собственников.
    • Адвокат поможет составить проект перепланировки и согласовать его с властями.
    • Цена ошибки — административные штрафы и обязанность вернуть помещение в исходное состояние.
    • Наличие юриста у другой стороны сделки — повод для обязательного привлечения адвоката.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите вариант выкупа доли в праве на общее имущество, а не покупку подвала как отдельного объекта.
    • Изучите возможность аренды подвала у всех собственников с правом последующего выкупа.
    • Проверьте, не отнесен ли подвал к общему имуществу, что исключает его приобретение в частную собственность.
    • Оцените перспективу перевода подвала в статус самостоятельного объекта недвижимости через суд.
    • Проработайте вариант совместного бизнеса с одним из собственников, имеющим влияние на жильцов.
    • Рассмотрите покупку аналогичного помещения в другом доме, где подвал уже выделен в отдельную собственность.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, утверждён ли в вашем регионе административный регламент согласования перепланировки — порядок и сроки различаются.
    • Уточните в местной администрации перечень документов для согласования перепланировки — он может отличаться от базового.
    • Выясните в Росреестре по месту нахождения дома требования к подготовке технического плана на образованные кладовки.
    • Уточните в местном БТИ порядок внесения изменений в техническую документацию дома после регистрации новых помещений.
    • Проверьте региональные нормативы минимальной площади кладовых — местные правила могут устанавливать ограничения.
    • Уточните в местной администрации, требуется ли разрешение на использование подвала до проведения общего собрания.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Приобретение и перепланировка подвального помещения в многоквартирном доме

Анализ ситуации

На основании представленных документов, подвальное помещение с совпадающим адресом с многоквартирным домом с высокой вероятностью является общим имуществом собственников помещений в этом доме.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе [...] подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, пункт 1 части 1)

Применимые нормы права

1. Статус подвального помещения

Подвальное помещение, обслуживающее более одного помещения в доме, относится к общему имуществу:

"К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении)" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.5, пункт 2)

2. Распоряжение общим имуществом

Для отчуждения общего имущества требуется единогласное решение всех собственников:

"Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.3, пункт 5)

3. Перепланировка общего имущества

Перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества, требует решения общего собрания собственников:

"принятие решений о [...] переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, пункт 1 части 2)

4. Образование новых помещений

Образование новых помещений в результате перепланировки требует согласования и государственной регистрации:

"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 25, пункт 2)

Выводы и рекомендации

  1. Подвальное помещение, с высокой вероятностью, является общим имуществом собственников многоквартирного дома, так как обслуживает более одного помещения.

  2. Для приобретения подвала потребуется единогласное решение всех собственников помещений в доме на общем собрании.

  3. Для перепланировки и образования отдельных кладовок потребуется:

    • Решение общего собрания собственников
    • Согласование перепланировки с органом местного самоуправления
    • Проект перепланировки
    • Государственная регистрация образованных помещений

  4. Продажа образованных помещений будет возможна только после:

    • Легального выделения их в самостоятельные объекты недвижимости
    • Государственной регистрации права собственности
    • Внесения изменений в техническую документацию дома

  5. Без необходимых согласований действия по перепланировке будут считаться самовольными и могут повлечь:

    • Обязанность вернуть помещение в исходное состояние
    • Признание сделок недействительными
    • Административную ответственность

Рекомендация: Перед совершением каких-либо действий рекомендую обратиться к адвокату для проведения полноценного юридического анализа документов на дом и получения профессиональной помощи в организации общего собрания собственников и согласовании перепланировки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение