Можно ли отказаться от аккредитации в банке и электронной регистрации при покупке квартиры через сбп

Дополнительные расходы при покупке квартиры через СБП: обязательны ли аккредитация и электронная регистрация?

Анализ ситуации

Вы покупаете квартиру, используя систему быстрых платежей (СБП). Риэлтор настаивает на двух дополнительных процедурах, влекущих расходы:

1. Аккредитация в банке через онлайн-платформу (около 10 000 руб.).
2. Оплата электронной регистрации сделки (ускоренная регистрация).

Ваши сомнения обоснованны: российское законодательство не делает эти процедуры обязательными для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Услуги, на которых настаивает риэлтор, являются дополнительными и могут быть навязанными.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. О выборе формы расчетов и навязывании услуг

Стороны сделки свободны в выборе способа оплаты. Накладывать дополнительные условия, не предусмотренные законом, не допускается.

"Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 862, п. 2).

"К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: ... условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг)..." (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", Статья 16, п. 2).

Это означает, что вас не могут принудить к аккредитации как обязательному условию для оплаты через СБП.

2. Об аккредитиве как форме расчетов

Аккредитив – это одна из возможных, но не единственная форма безналичных расчетов. Ее использование должно быть добровольным решением сторон и отражено в договоре.

"При расчетах по аккредитиву банк, действующий по распоряжению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями... обязуется осуществить перевод денежных средств получателю средств при условии представления документов, предусмотренных аккредитивом..." (Источник: Положение Банка России № 762-П, Глава 6, п. 6.1).

Если в вашем договоре купли-продажи квартиры не предусмотрен расчет через аккредитив, требование пройти аккредитацию и оплатить ее является неправомерным. Оплата через СБП к аккредитиву не относится.

3. О государственной регистрации сделки

Переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Однако закон предоставляет выбор: подать документы на бумаге или в электронном виде, а также выбрать срок оказания этой государственной услуги.

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 551, п. 1).

"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков... 9) три рабочих дня... на основании нотариально удостоверенной сделки... 15) один рабочий день... в случае, указанном в части 1.1 настоящей статьи." (Источник: Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16, п. 1).

Электронная подача документов и сокращение срока регистрации до одного рабочего дня (п. 15) – это право, а не обязанность заявителя. За эту ускоренную процедуру взимается повышенная госпошлина. Если для вас скорость не критична, вы вправе выбрать обычный срок регистрации (например, 3 рабочих дня для нотариальной сделки или до 9 рабочих дней в общем случае), оплатив только базовый размер госпошлины.

Выводы и рекомендации

1. Аккредитация через онлайн-платформу НЕ является обязательной для проведения оплаты за квартиру через СБП. Требование об ее оплате, если оно не было заранее согласовано в договоре с риэлтором или в договоре купли-продажи, является навязыванием платной услуги.
2. Электронная регистрация (ускоренная) НЕ является обязательной. Вы можете подать документы на регистрацию обычным способом (в том числе и в электронной форме без ускорения), что не потребует дополнительных платежей, кроме государственной пошлины.
3. Риски отказа от навязанных услуг минимальны с юридической точки зрения. Отказ от аккредитации не повлияет на возможность расчета через СБП. Отказ от ускоренной электронной регистрации лишь увеличит срок оформления сделки на несколько дней, что не является основанием для ее срыва, если все документы в порядке.

Ваши конкретные действия:

• Обсудите с риэлтором и продавцом. Четко заявите, что на основании действующего законодательства вы отказываетесь от несогласованных ранее дополнительных расходов на аккредитацию и ускоренную регистрацию. Предложите вариант с оплатой через СБП и стандартной регистрацией.
• Внимательно перечитайте все подписанные документы (договор оказания услуг с риэлтором, предварительный договор купли-продажи). Убедитесь, что в них нет пунктов, обязывающих вас к этим расходам.
• Настаивайте на включении в договор купли-продажи четкого положения о том, что расчет производится путем перевода денежных средств покупателем продавцу с использованием системы быстрых платежей (СБП).
• Если риэлтор или продавец отказываются заключать сделку без оплаты этих услуг, это может быть признаком недобросовестности. В такой ситуации целесообразно проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, для оценки рисков и защиты ваших интересов.

Помните, что по закону вы свободны в выборе способа оплаты и вправе не соглашаться на навязанные услуги.