Выселение арендатора из квартиры после её продажи: что делать и какие права есть у арендатора?

Права арендатора при продаже арендованной квартиры

Анализ ситуации

Вы заключили договор аренды (найма) квартиры на 11 месяцев. В период действия договора собственник продал квартиру, и новый владелец требует освободить помещение в течение 30 дней. Ваш ключевой вопрос: обязан ли вы съезжать до окончания срока договора и как защитить свои права.

Применимые нормы законодательства

Согласно российскому законодательству, переход права собственности на арендованное имущество не прекращает договор аренды. Это прямо закреплено в Гражданском кодексе.

"Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 675)

Аналогичное правило установлено для аренды в целом:

"Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 617, пункт 1)

Договор аренды, заключенный на определенный срок (в вашем случае — 11 месяцев), действует до его истечения. Новый собственник автоматически заступает на место прежнего арендодателя (наймодателя) и обязан соблюдать все условия действующего договора.

Продажа квартиры с обременением в виде аренды имеет особенности. Продавец (прежний собственник) обязан был предупредить покупателя о наличии договора аренды, так как это обременение права собственности.

"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 558, пункт 1)

Новый собственник может требовать расторжения договора найма только в строго установленных законом случаях, например, если вы не вносите арендную плату или используете помещение не по назначению.

"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев... разрушения или порчи жилого помещения нанимателем..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 687, пункт 2)

Простое желание нового собственника освободить квартиру не является законным основанием для одностороннего расторжения действующего договора. Расторгнуть договор найма можно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных законом.

"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 450, пункт 1)

Важно отметить, что выселение из жилого помещения возможно только на основании решения суда.

"В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 688)

"...гражданин ... обязан освободить соответствующее жилое помещение ... Если данный гражданин в срок, установленный собственником... не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 35, пункт 1)

Выводы и рекомендации

1. Ваш договор аренды продолжает действовать. Вы имеете полное право проживать в квартире до окончания срока, указанного в договоре (11 месяцев), при условии добросовестного исполнения своих обязанностей (своевременная оплата, соблюдение правил пользования).
2. Требование нового собственника освободить квартиру в течение 30 дней является незаконным, так как оно не основано на положениях договора или закона. Смена собственника не разрывает договор аренды.
3. Рекомендуемые действия:
   • Внимательно изучите свой договор аренды. Проверьте, есть ли в нем особые условия, касающиеся продажи квартиры. Если такие условия противоречат императивным нормам закона (например, позволяют расторгнуть договор при продаже), они могут быть признаны недействительными.
   • Составьте письменное обращение к новому собственнику. В спокойной и официальной форме сообщите ему, что договор аренды продолжает действовать на основании статей 675 и 617 ГК РФ, и вы намерены проживать в квартире до окончания его срока. Приложите копию договора. Это может урегулировать ситуацию без конфликта.
   • Продолжайте исполнять свои обязанности по договору. Вносите арендную плату (теперь уже новому собственнику, если он предоставит реквизиты), сохраняйте все квитанции и документы.
   • В случае угроз или давления со стороны нового собственника фиксируйте эти факты (аудио-, видеозаписи, письменные свидетельства).
   • Если новый собственник подаст иск о выселении, обязательно примите участие в судебном заседании, предоставив копию договора аренды и обосновав свою позицию ссылками на закон. В данной ситуации у истца (собственника) отсутствуют законные основания для удовлетворения такого иска.
   • Для получения индивидуальной консультации и представления интересов в суде, если это потребуется, рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и арендных спорах.