Выход из ТСЖ и защита прав собственника при непрозрачной деятельности председателя
Анализ вашей ситуации
Из вашего описания следует, что вы являетесь членом товарищества собственников жилья (ТСЖ). Ситуация осложняется следующими факторами:
- Сомнительный сбор средств: председатель просит перечислить деньги на ремонт подъезда не на официальные реквизиты ТСЖ, а лично себе по номеру телефона, без предоставления сметы или обоснования.
- Отсутствие финансовой прозрачности: вам не предоставляют информацию о составе ежемесячных платежей, сметы, отчеты о деятельности.
- Неисполнение обязанностей по содержанию общего имущества: протечка крыши (которая является частью общего имущества) игнорируется.
- Намерение выйти из ТСЖ: вы не подписывали договор, квартира получена по наследству, долгов нет, но есть опасения.
Правовая оценка действий председателя и ТСЖ
1. Незаконность требования оплаты "на телефон"
"Средства товарищества собственников жилья состоят из: 1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 151).
Все средства ТСЖ должны аккумулироваться на его расчетном счете как юридического лица. Требование председателя перевести деньги лично ему на номер телефона не имеет законных оснований и является грубым нарушением. Такие действия могут быть квалифицированы как попытка присвоения или растраты (статья 160 УК РФ) или мошенничества (статья 159 УК РФ), так как деньги поступают не в собственность ТСЖ, а к частному лицу без документального оформления.
2. Обязанность ТСЖ предоставлять финансовую документацию
"Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами: ... 3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 143.1).
Отказ председателя предоставлять сметы, отчеты и обоснование платежей нарушает ваше право на информацию.
"Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом." (Источник: Федеральный закон "О бухгалтерском учете", Статья 9).
Требование оплаты без предоставления документов (сметы, решения собрания) противоречит требованиям бухгалтерского учета.
3. Обязанность ТСЖ содержать общее имущество, в том числе крышу
"Крыши... ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения" относятся к общему имуществу. (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36).
"Товарищество собственников жилья обязано: ... 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 138).
Протечка крыши — это нарушение правил содержания общего имущества. Бездействие ТСЖ может повлечь административную ответственность по статье 7.22 КоАП РФ ("Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов...").
4. Ремонт общего имущества и дополнительные взносы
Любой ремонт общего имущества (и текущий, и капитальный) должен быть утвержден общим собранием собственников.
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44).
"К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: ... 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 145).
Если решение о сборе дополнительных средств на ремонт подъезда не принималось на общем собрании, такой сбор незаконен.
Порядок и последствия выхода из ТСЖ
1. Основание и порядок выхода
"Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 143).
Для выхода из ТСЖ вам достаточно написать заявление в свободной форме на имя правления ТСЖ. В заявлении укажите:
- Ваши ФИО и адрес помещения.
- Просьбу о прекращении вашего членства в ТСЖ с определенной даты.
- Причину (например, "в связи с несогласием с порядком ведения финансово-хозяйственной деятельности").
- Просьбу уведомить вас о принятом решении.
Заявление составьте в двух экземплярах, один передайте в правление (под расписку на вашем экземпляре), второй оставьте себе. Членство прекратится с даты подачи заявления.
2. Последствия выхода: сохраняющиеся обязанности
Выход из членства не освобождает вас от обязанности участвовать в расходах на содержание общего имущества.
"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 158).
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36).
После выхода вы становитесь собственником, не являющимся членом ТСЖ. В этом случае:
"Не являющиеся членами товарищества собственников жилья... собственники помещений в многоквартирном доме... вносят плату за содержание жилого помещения... в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 155).
То есть, ТСЖ обязано будет заключить с вами договор на содержание и ремонт общего имущества. Размер платы по этому договору будет равен размеру обязательных платежей членов ТСЖ (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Вы по-прежнему будете обязаны платить за содержание дома и капитальный ремонт.
Конкретные рекомендации и план действий
1. Немедленно прекратите любые платежи по неофициальным каналам. Не перечисляйте деньги председателю на телефон. Все платежи должны производиться только по официальным реквизитам ТСЖ (указанным в уставе, на сайте, в квитанциях) с правильным назначением платежа.
2. Подайте заявление о выходе из членов ТСЖ. Сделайте это письменно, зарегистрировав в канцелярии или у председателя (ваш экземпляр с отметкой о приеме).
3. Направьте официальный письменный запрос (заказным письмом с уведомлением или вручите под расписку) в правление ТСЖ с требованием предоставить вам для ознакомления:
- Устав ТСЖ.
- Смету доходов и расходов на текущий год.
- Протоколы общих собраний за последние 2-3 года (особенно касающиеся установления размера взносов и ремонта).
- Бухгалтерские отчеты.
- Обоснование и смету на ремонт подъезда, а также протокол собрания, которым этот ремонт был утвержден.
На предоставление этих документов у ТСЖ есть 5 рабочих дней с момента обращения (п. 40 Постановления Правительства РФ № 491).
4. Обратитесь с жалобами в контролирующие органы:
- В Государственную жилищную инспекцию вашего региона с жалобой на:
- Непредставление финансовой документации.
- Нарушение порядка сбора средств (требование оплаты "на телефон").
- Ненадлежащее содержание общего имущества (протечка крыши). Жилищная инспекция обязана провести проверку (ст. 20 ЖК РФ).
- В Прокуратуру с заявлением о возможных противоправных действиях председателя по сбору денежных средств в обход официальных реквизитов ТСЖ.
- В Управление МВД России по вашему району с заявлением о возможных признаках мошенничества или присвоения денежных средств председателем.
5. Для решения проблемы с протечкой крыши направьте в правление ТСЖ письменную претензию с требованием в установленный законом срок устранить протечку как дефект содержания общего имущества. В случае отказа или бездействия это требование можно включить в жалобу в жилищную инспекцию.
Выводы:
- Выйти из ТСЖ вы можете, подав простое заявление. Это ваше законное право.
- Обязанность платить за содержание общего имущества (крыша, подъезд и т.д.) у вас останется, но уже на основании отдельного договора с ТСЖ.
- Действия председателя по сбору денег "на телефон" являются незаконными и могут иметь признаки уголовно наказуемого деяния. Платить таким образом нельзя.
- ТСЖ обязано предоставлять вам всю запрашиваемую финансовую документацию. Отказ — нарушение закона.
- ТСЖ обязано содержать крышу в надлежащем состоянии. Игнорирование протечки — основание для жалобы и требования снижения платы за содержание.
Рекомендую действовать последовательно и документально фиксировать все ваши обращения и ответы на них. В случае сложностей при взаимодействии с ТСЖ или контролирующими органами, для составления юридически грамотных документов и представительства в суде имеет смысл обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
