Обязанность по уборке снега и наледи в общих зонах арендованного коммерческого помещения в многоквартирном доме

Уборка снега и наледи у входа в арендованное коммерческое помещение в многоквартирном доме

Добрый день. Ваша ситуация является типичной, и закон достаточно чётко регулирует вопросы содержания общего имущества в многоквартирном доме (МКД), к которому относятся и нежилые (коммерческие) помещения.

1. Анализ ситуации: чьё это имущество и кто отвечает за его содержание?

Входная группа и лестничные марши являются общим имуществом собственников помещений в МКД. Это прямо следует из законодательства.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36.1).
"В состав общего имущества включаются: ... помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы... иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2).

Бремя содержания общего имущества несут собственники помещений.

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 39.1).
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в ... расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 249).

Однако собственники, выбирая управление домом через управляющую организацию (УО), делегируют ей обязанности по содержанию общего имущества на основании договора управления.

"По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) ... обязуется ... оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162.2).
"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений ... за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме..." (Источник: Жилищный кодексе Российской Федерации, Статья 161.2.3).

Статус арендатора не лишает вас права на надлежащие условия. Вы, как законный владелец (арендатор), пользуетесь помещением на законном основании.

"Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом ... по иному основанию, предусмотренному ... договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 305).

Таким образом, отказ управляющей организации неправомерен. В её обязанности, если это предусмотрено договором управления, входит содержание всего общего имущества, включая участки, используемые для доступа ко всем помещениям, как жилым, так и нежилым.

2. Какие работы по уборке должна выполнять УО?

Правила содержания общего имущества прямо включают уборку в перечень необходимых работ.

"Содержание общего имущества ... включает в себя: ... уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 11.г).

Под "уборкой и санитарно-гигиенической очисткой" в зимний период понимается, в том числе, удаление снега и наледи с тротуаров, пешеходных дорожек, входных групп и лестниц в целях обеспечения безопасности. Неисполнение этих работ создает опасность для жизни и здоровья, что прямо противоречит требованиям к содержанию общего имущества.

"Общее имущество должно содержаться ... в состоянии, обеспечивающем: ... безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10.б).

3. Роль договора аренды и взаимодействие сторон

1. Обязанности арендодателя (собственника помещения): По договору аренды он обязан предоставить вам помещение в состоянии, пригодном для использования.

   "Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 611.1).
   Нарушение условий безопасного доступа к помещению (например, из-за обледеневшей лестницы) может считаться недостатком переданного имущества.
   "Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 612.1).

2. Пункты договора аренды: В типовых договорах аренды нежилых помещений в МКД обычно не дублируются обязанности по содержанию общего имущества, так как это сфера регулирования Жилищного кодекса и договора управления. Чаще всего там указывается, что арендатор обязан соблюдать правила пользования помещениями и общим имуществом, а арендодатель обязуется обеспечивать надлежащее содержание общего имущества силами УО. Могут быть специальные пункты о разделении обязанностей по уборке непосредственно перед входом в конкретное помещение, но уборка основных лестничных маршей и входной группы — однозначно зона ответственности УО.

3. Особенности вида бизнеса: Если ваш бизнес предполагает повышенную проходимость (например, магазин, кафе), это не перекладывает обязанность по уборке снега с УО на вас. Однако это может быть учтено в локальных актах или договоре управления как необходимость более частой уборки в дневное время. Но базовое обеспечение безопасности (удаление снега и наледи) — это минимальная стандартная обязанность УО для всех.

4. Конкретные рекомендации и план действий

1. Обращение к арендодателю: Напишите официальное письмо (заявление) собственнику арендованного вами помещения. Сошлитесь на то, что УО уклоняется от исполнения обязанностей по содержанию общего имущества, что нарушает ваше право на безопасный доступ к помещению и создает риск причинения вреда клиентам и имуществу. Потребуйте от арендодателя как участника общей долевой собственности воздействовать на УО для устранения нарушений. Напомните о его ответственности по договору аренды (статьи 611, 612 ГК РФ).

2. Обращение в управляющую организацию: Направьте в УО письменную претензию (заказным письмом с уведомлением). Укажите на конкретные нарушения (отсутствие уборки снега и наледи), сошлитесь на пункты 10 и 11 Правил содержания общего имущества (ПП РФ №491) и на условия договора управления, которые она обязана выполнять. Предупредите, что в случае бездействия вы будете вынуждены обратиться в контролирующие органы и потребуете уменьшения платы за содержание жилого помещения.

   "В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества ... ответственные лица обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правила изменения размера платы, пункт 6).

3. Обращение в контролирующие органы: Параллельно или в случае неполучения ответа от УО и арендодателя направляйте жалобу в Государственную жилищную инспекцию вашего региона.

   "Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение ... обязательных требований, установленных жилищным законодательством ... в отношении ... использования и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 20.1.1).

4. Суд: Если нарушения носят систематический характер и причинили убытки (например, клиент поскользнулся и подал на вас иск), вы вправе требовать возмещения убытков с виновных лиц (УО или арендодателя) в судебном порядке.

   "Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 11.1).

Вывод: Управляющая организация обязана осуществлять уборку снега и наледи с входной группы и лестничных маршей как части общего имущества МКД. Её отказ неправомерен. Ваши первые шаги — взаимодействие с арендодателем и официальная претензия в УО с копией в ГЖИ. Детали вашего договора аренды могут уточнять некоторые нюансы, но не отменяют установленную законом обязанность УО по содержанию общего имущества в безопасном состоянии. Для детального анализа вашего договора аренды и подготовки процессуальных документов рекомендуется обратиться к адвокату.