Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Вопросы о правомерности договора аренды, аннулировании, актах приёма-передачи и выборе старшей по дому в МКД

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте переоформить договор аренды с четким указанием общей суммы задолженности и устранением противоречий в датах.descriptionТребование о переоформлении договора аренды подвального помещения с указанием общей суммы задолженности и устранением противоречий в датах (свободная форма)
  2. 2
    Настаивайте на немедленном заполнении всех обязательных реквизитов заявки на использование средств до подписания договора.
  3. 3
    Требуйте составления акта приема-передачи подвального помещения за весь период его использования с указанием состояния.descriptionАкт приема-передачи нежилого помещения к договору аренды
  4. 4
    Инициируйте общее собрание собственников для легитимации действий с подвальным помещением и утверждения условий погашения долга.
  5. 5
    При смене УК новый совет вправе расторгнуть договор, предварительно уведомив управляющую компанию о расторжении.descriptionУведомление об отказе от договора (односторонний отказ от исполнения)
  6. 6
    Обратитесь в жилищную инспекцию для проверки законности использования общего имущества и рассмотрите вопрос о взыскании неосновательного обогащения.

Документы и доказательства

  • Договор аренды с противоречивыми датами и без суммы долга — оспорим, требуйте переоформления.
  • Заявка на использование средств с пустыми строками — недействительна, требуйте немедленного заполнения.
  • Если наличие нотариально удостоверенной доверенности на дочь с полномочиями на голосование и представительство: Нотариальная доверенность на дочь для голосования и представительства на собрании.
  • Протоколы общих собраний за 2024-2025 гг. для проверки полномочий на решения.
  • Документы о размере долга УК и расчет ежемесячных платежей за пользование подвалом.

  • Срочно: первые шаги

    • Требуйте немедленно заполнить все строки заявки на использование средств спецсчета до подписания любых документов.
    • Зафиксируйте устные обещания УК о ремонте письменно, чтобы использовать их при переговорах.

  • Сроки и риски

    • Потребуйте переоформления договора с точной суммой долга и устранением противоречий в датах до подписания.
    • Не подписывайте договор и протокол с пустой заявкой на использование средств — требуйте заполнения всех строк немедленно.
    • При смене УК новый совет вправе расторгнуть договор, направив письменное уведомление о расторжении.
    • При отказе УК исправить документы — обращайтесь в жилищную инспекцию для проверки законности использования подвала.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте договор и протокол в текущем виде — в них нет общей суммы долга и есть противоречия в датах.
    • Не соглашайтесь на устные обещания ремонта: требуйте, чтобы заявка на использование средств была полностью заполнена до подписания.
    • Не принимайте условия погашения долга без акта приема-передачи подвала за весь период его использования.
    • Не игнорируйте противоречия в датах протоколов — потребуйте переоформления документов с едиными и корректными датами.
    • Не действуйте без легитимации: сначала проведите общее собрание собственников по всем вопросам использования подвала.

  • Когда нужен адвокат

    • Требуйте переоформления договора: укажите точную сумму долга и устраните противоречия в датах, иначе он может быть признан незаключённым.
    • Настаивайте на немедленном заполнении всех строк заявки на использование средств спецсчёта до подписания документов.
    • Потребуйте составления акта приёма-передачи подвала за весь период его использования УК.
    • Инициируйте общее собрание собственников для легитимации решений по подвалу и альтернатив погашения долга.

  • Альтернативные пути

    • Предложите на общем собрании альтернативный способ погашения долга, кроме ямочного ремонта.
    • Требуйте подписать акт приёма-передачи подвала за весь период его использования.
    • Инициируйте общее собрание для легитимации действий с подвалом и решений по долгу.
    • Запросите в жилищной инспекции проверку законности использования общего имущества.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Анализ законности договора аренды подвального помещения и сопутствующих вопросов

Анализ ситуации

Управляющая компания использует подвальное помещение без первоначального разрешения с осени 2021 года, накопив задолженность. Предложенный договор содержит противоречивые даты (весна 2025 года при сроке аренды с осени 2021 по осень 2025), отсутствует указание общей суммы задолженности, не заполнена заявка на использование средств, отсутствует акт приема-передачи.

Применимые нормы права

1. Правомерность договора с обратной силой и противоречиями в датах

"Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 425, пункт 2)

"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 432, пункт 1)

Договор с обратной силой возможен, но требует четкого согласования всех существенных условий, включая сумму задолженности.

2. Возможность расторжения договора при смене УК

"Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161, часть 2)

"При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 622)

При смене управляющей компании новый совет МКД может расторгнуть договор, так как полномочия предыдущей УК прекращаются.

3. Требования к оформлению документов о погашении задолженности

"Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 424, пункт 1)

"В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 709, пункт 1)

Отсутствие конкретной суммы задолженности и пустая заявка делают договор незаключенным в части условий оплаты.

4. Права собственников на отказ от предложенного способа погашения

"Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 2)

Собственники вправе предлагать альтернативные варианты погашения долга через общее собрание.

5. Назначение старшей по дому по доверенности

"Голосование на общем собрании собственников помещений в данном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 48, часть 1)

"Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 48, часть 2)

Дочь собственника может быть избрана старшей по дому по доверенности, если доверенность оформлена надлежащим образом.

6. Требования к акту приема-передачи

"Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 655, пункт 1)

Акт приема-передачи является обязательным документом, подтверждающим фактическую передачу помещения.

Выводы и рекомендации

  1. По договору аренды: Договор с обратной силой возможен, но в текущем виде содержит существенные недостатки:

    • Отсутствует конкретная сумма задолженности
    • Имеются противоречия в датах документов
    • Рекомендуется потребовать переоформления договора с четким указанием суммы долга и устранением противоречий

  2. При смене УК: Новый совет МКД вправе расторгнуть договор в порядке, установленном статьей 452 ГК РФ, с предварительным уведомлением УК

  3. По заявке на использование средств:

    • Требуйте немедленного заполнения всех обязательных реквизитов заявки
    • Без заполненной заявки использование средств невозможно
    • Собственники вправе предлагать альтернативные варианты использования средств через общее собрание

  4. По назначению старшей по дому: Дочь собственника может быть избрана при наличии нотариально удостоверенной доверенности, содержащей полномочия на голосование и представительство

  5. По акту приема-передачи: Требуйте составления акта за весь период использования помещения с указанием его состояния на момент передачи

  6. Общие рекомендации:

    • Созвать общее собрание собственников для легитимации всех действий с подвальным помещением
    • Обратиться в жилищную инспекцию для проверки законности использования общего имущества
    • Рассмотреть вопрос о взыскании неосновательного обогащения за период использования помещения без разрешения

Учитывая сложность ситуации и множественные нарушения, рекомендую обратиться к адвокату для подготовки претензии и возможного судебного разбирательства.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение