Можно ли сразу после получения дарения доли квартиры от сестры передарить её супругу, или необходимо ждать оформления права собственности?

Правомерность последовательного дарения доли в квартире до государственной регистрации перехода права собственности

Анализ ситуации

Вы планируете совершить две последовательные сделки дарения: сначала получение доли в праве общей долевой собственности на квартиру от сестры, затем безвозмездная передача этой же доли своему супругу. Основной вопрос — можно ли оформить вторую сделку до того, как переход права по первой сделке будет зарегистрирован в ЕГРН.

Ключевые правовые нормы и их применение

1. Момент возникновения права собственности на недвижимость

В соответствии с гражданским законодательством, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя только после государственной регистрации.

"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 223, пункт 2)

Это означает, что после подписания договора дарения с сестрой, но до внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), вы не становитесь собственником доли. Следовательно, вы не можете распоряжаться этим имуществом как своим собственным.

2. Возможность распоряжения имуществом до регистрации права

Право распоряжения имуществом является составной частью права собственности.

"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 209, пункт 1)

Поскольку право собственности возникает только после государственной регистрации, у вас не возникает и право распоряжения этой долей до завершения регистрации перехода права от сестры к вам.

3. Требования к форме договора дарения доли

Для сделки дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество установлены специальные требования.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)

Это означает, что как договор дарения от сестры вам, так и договор дарения от вас супругу, должны быть нотариально удостоверены.

4. Риски признания сделки недействительной

Совершение сделки по отчуждению имущества лицом, которое не является собственником, создает серьезные правовые риски. Более того, последовательное совершение двух договоров дарения в кратчайшие сроки может быть квалифицировано как мнимая или притворная сделка.

"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170, пункты 1, 2)

Если суд установит, что договор дарения от сестры вам был совершен лишь для вида, а реальной целью сторон была прямая передача доли супругу, обе сделки могут быть признаны недействительными.

5. Порядок государственной регистрации при последовательных сделках

Законодательство о государственной регистрации предусматривает, что регистрация последующего перехода права возможна только при наличии зарегистрированного права у отчуждателя.

"Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости... проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 1, часть 4)

Кроме того, подача документов на регистрацию по второй сделке до завершения регистрации по первой может привести к приостановлению регистрации.

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним... и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 11)

6. Налоговые последствия

В вашем случае налоговые последствия не возникают, так как дарение происходит между членами семьи и близкими родственниками.

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)

Это означает, что ни вы (при получении доли от сестры), ни ваш супруг (при получении доли от вас) не должны платить налог на доходы физических лиц.

Выводы и рекомендации

1. Юридически некорректно оформлять договор дарения супругу до момента государственной регистрации перехода права собственности от сестры к вам. Поскольку право собственности возникает только с момента внесения записи в ЕГРН, вы не можете распоряжаться долей как собственник до этого момента.

2. Рекомендуемая последовательность действий:

   • Нотариально удостоверить договор дарения между вами и сестрой.
   • Подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
   • Дождаться завершения государственной регистрации и получения выписки из ЕГРН, подтверждающей ваше право собственности на долю.
   • Только после этого нотариально удостоверить договор дарения между вами и супругом и подать документы на регистрацию перехода права к супругу.

3. Технически возможно подать документы на регистрацию второй сделки сразу после подачи документов на регистрацию первой, однако это создает риск приостановления регистрации по основанию, указанному выше, и может рассматриваться как злоупотребление правом.

4. Альтернативный вариант — оформить трехсторонний договор дарения, по которому сестра напрямую дарит долю вашему супругу. Такой договор также требует нотариального удостоверения, но позволяет избежать промежуточного перехода права и связанных с этим рисков.

5. Для минимизации рисков рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, который сможет оценить конкретные обстоятельства и предложить оптимальный вариант оформления сделки с учетом действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практики.