Возврат части арендной платы при досрочном расторжении устного договора найма квартиры

Возврат части арендной платы при досрочном прекращении устной аренды

Анализ ситуации

Вы снимали жильё по устной договорённости, вносили плату 20 числа каждого месяца. 20 мая вы оплатили 16 000 рублей, что, исходя из сложившегося порядка, покрывало период пользования квартирой примерно с 20 мая по 19 июня. 3 июня, с согласия хозяйки, вы прекратили аренду и освободили помещение. Таким образом, вы фактически пользовались квартирой с 20 мая по 3 июня (14 дней), а оплатили сумму, рассчитанную на 30-31 день. Хозяйка отказывается возвращать разницу.

Применимые правовые нормы

1. Действительность устной сделки и порядок оплаты

Несмотря на то, что для договора найма жилого помещения законом установлена письменная форма, ваша устная договорённость не является недействительной сделкой. В данном случае применимы общие нормы о сделках и обязательствах.

"Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 159)

"Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 682)

В вашем случае сложился обычай делового оборота: ежемесячная оплата 20 числа. Этого порядка вы и придерживались.

2. Прекращение договора по соглашению сторон

Вы прекратили аренду не в одностороннем порядке, а по соглашению с хозяйкой. Это ключевой момент.

"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 450)

"При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 453)

Поскольку хозяйка согласилась с вашим выездом 3 июня, договор найма считается расторгнутым по соглашению сторон именно с этой даты. Все обязательства по нему, включая обязательство по внесению платы, прекращаются с 3 июня.

3. Последствия расторжения договора и возврат излишне уплаченного

По общему правилу, стороны не вправе требовать возврата исполненного по обязательству до момента расторжения договора. Однако ваша ситуация иная: вы оплатили сумму, которая была предназначена для периода после даты расторжения договора.

"Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 453)

Ваша оплата 20 мая была авансовым платежом за будущий период пользования (с 20 мая по 19 июня). Поскольку договор расторгнут 3 июня, основание для удержания платы за период с 4 по 19 июня у хозяйки отпадает. Удержание этих денег без предоставления вам квартиры в пользование приводит к неосновательному обогащению наймодателя.

"Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 614)

Плата вносится именно за пользование. Если пользование прекращено, обязанность платить и право получать плату также прекращаются.

Выводы и рекомендации

1. Вы имеете право на возврат части арендной платы. Хозяйка обязана вернуть вам сумму, пропорциональную периоду, в течение которого вы не пользовались квартирой после расторжения договора, то есть с 4 по 19 июня (16 дней).
2. Расчёт суммы к возврату: Ежемесячная плата 16 000 рублей. Расчет за день: 16 000 / 30 дней = 533,33 рубля в день (можно использовать и точное количество дней в месяце). За 16 непрожитых дней сумма к возврату составит примерно 8 533 рубля (533,33 * 16).
3. Ваши дальнейшие действия:
   • Шаг 1. Письменное обращение. Подготовьте для хозяйки простую письменную претензию с расчётом. Укажите, что договор найма был расторгнут по соглашению сторон 3 июня (факт её согласия лучше подтвердить, например, смс-перепиской или показаниями свидетелей, если потребуется). Сошлитесь на то, что оплата производится за фактическое пользование имуществом, и потребуйте вернуть излишне уплаченную сумму за период с 4 по 19 июня.
   • Шаг 2. Обращение в суд. Если хозяйка откажется вернуть деньги добровольно, вы вправе обратиться в мировой суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. В суде вы сможете использовать любые доказательства: выписки с банковского счёта, подтверждающие регулярные переводы, переписку, свидетельские показания о факте аренды и договорённости о выезде.

Важно: Утверждение хозяйки о том, что "при досрочном выезде деньги не возвращаются", не соответствует закону, если выезд произошёл по соглашению сторон. Норма о том, что "неиспользование помещений не является основанием невнесения платы" (Жилищный кодекс, Статья 155), применяется в рамках действующего договора, например, при временном отсутствии, но не в случае его досрочного прекращения.

Рекомендуется попытаться урегулировать вопрос мирно, подробно объяснив хозяйке свою правовую позицию. В случае отказа не стесняйтесь защищать свои права в судебном порядке, так как закон в этой ситуации на вашей стороне. Для подготовки иска и ведения дела в суде целесообразно обратиться за помощью к адвокату.