Не могу оформить кадастр подвала как общее имущество дома после суда

Присоединение части подвала к общему имуществу МКД и отказ Росреестра в регистрации изменений

Анализ ситуации

Вы столкнулись с отказом органа Росреестра в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации изменений, направленных на включение части подвала в состав общего имущества многоквартирного дома (МКД). Ключевые моменты:

1. Помещение в подвале было передано ТСЖ на основании решения суда и имеет отдельный кадастровый номер.
2. Общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о включении этого помещения в состав общего имущества.
3. Росреестр отказал в перерегистрации, не предоставив ясных и конкретных оснований.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Правовой статус подвала и возможность его включения в состав общего имущества

Полученное ТСЖ помещение является самостоятельным объектом недвижимости.

"К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 130)

Однако закон позволяет собственникам помещений в МКД принимать решение о включении дополнительного имущества в состав общего.

"Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.5)
"По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36)

Таким образом, ваше решение общего собрания является законным основанием для того, чтобы рассматривать данное помещение как общее имущество.

2. Требования к решению общего собрания собственников

Решение собрания должно быть принято в установленном законом порядке.

"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 45)
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46)

Протокол собрания должен содержать обязательные сведения, перечисленные в законе (дата, участники, результаты голосования и т.д.). Решение собрания обязательно для всех собственников.

"В протоколе должны быть указаны: 1) дата и время проведения заседания... 2) сведения о лицах, принявших участие в заседании... 3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 181.2)

3. Порядок и документы для государственного кадастрового учета и регистрации изменений

Для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) необходимо обратиться в Росреестр с заявлением и пакетом документов.

"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления... и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)

В вашем случае, поскольку происходит не просто переход права, а изменение состава и характеристик объекта недвижимости (МКД), потребуется технический план.

"...технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав... в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастрового учета помещений или машино-мест в здании, сооружении)" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)
"Результатом кадастровых работ... является... технический план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37)

Кроме того, для подачи заявления о кадастровом учете МКД в связи с изменением его характеристик требуется решение собрания, которым определено уполномоченное лицо.

"Государственный кадастровый учет многоквартирного дома в связи с изменением его параметров... осуществляется... на основании заявления представителя собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченного на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40)
"3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44)

4. Возможные причины отказа и действия Росреестра

Закон устанавливает исчерпывающие основания для отказа в регистрации. Отказ должен быть мотивированным.

"В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается... в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 27)
"Уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 29)

Распространенные причины отказа в подобных случаях:

• Непредставление технического плана, подготовленного кадастровым инженером.
• Несоответствие документов установленным требованиям (например, ошибки в протоколе собрания).
• Отсутствие полномочий у лица, подавшего заявление.
• Представление документов в ненадлежащей форме.
• Наличие судебного спора в отношении объекта.

Важно: Если отказ не содержит конкретных ссылок на нормы закона, действия Росреестра можно обжаловать.

"Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 8.1)
"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 11)

Выводы и рекомендации

1. Затребуйте письменный мотивированный отказ. Обратитесь в Росреестр с запросом о предоставлении уведомления об отказе в соответствии со статьей 29 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В нем должны быть четко указаны все нарушения, которые необходимо устранить.

2. Проверьте комплектность и правильность документов. Убедитесь, что в заявлении и протоколе общего собрания:

   • Определено лицо, уполномоченное на подачу документов в Росреестр.
   • Соблюден кворум и необходимое большинство голосов.
   • В протоколе есть все обязательные реквизиты.

3. Подготовьте технический план. Это, скорее всего, ключевой недостающий документ. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на многоквартирный дом, в котором будет отражено включение части подвала в состав общего имущества. Технический план представляется в электронной форме.

   "Межевой план, технический план... представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 21)

4. Подайте документы повторно. После получения мотивированного отказа и устранения указанных в нем недостатков (в первую очередь, подготовки технического плана) подайте полный пакет документов заново.

5. Обжалуйте незаконный отказ. Если отказ Росреестра не мотивирован или его основания кажутся вам незаконными, вы вправе обжаловать такое решение в судебном порядке в течение 3 месяцев. В сложных ситуациях рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на спорах в сфере недвижимости.

Итог: Наиболее вероятная причина отказа — отсутствие технического плана. Ваш следующий шаг — получение официального отказа с указанием причин и обращение к кадастровому инженеру для подготовки необходимого технического плана на весь многоквартирный дом с учетом нового состава общего имущества.