Обязанности по ремонту пристроенного крыльца: распределение между арендодателем и арендатором
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником (арендодателем) нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД). К помещению пристроено крыльцо с отдельным входом, которое не признано управляющей компанией (УК) общедомовым имуществом и не оформлено в вашу собственность. Арендатор требует от вас ремонта этого крыльца, ссылаясь на условие договора аренды, обязывающее его проводить ремонт фасада, и считая крыльцо частью фасада. Вы справедливо полагаете, что ремонт должен лежать на арендаторе, так как конструкция используется исключительно для доступа в его магазин.
Применимые правовые нормы и их толкование
1. Является ли крыльцо частью фасада здания?
В предоставленном контексте отсутствует прямое федеральное законодательное определение понятия "фасад". Упомянутый арендатором закон Ленинградской области не действует на территории города федерального значения Санкт-Петербурга, так как жилищные отношения регулируются в первую очередь федеральным законодательством (Жилищный кодекс РФ, Правила содержания общего имущества).
В контексте работ по капитальному ремонту фасад упоминается как элемент общего имущества:
"5) ремонт фасада;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 166)
Однако это относится именно к общему имуществу МКД. Для отнесения конструкции к фасаду в юридическом смысле, она должна быть его неотъемлемой частью, то есть наружной ограждающей конструкцией здания. Пристроенное крыльцо, даже возведенное одновременно с домом, является, скорее всего, отдельным сооружением или элементом благоустройства.
2. Является ли крыльцо общим имуществом МКД?
Критерий отнесения имущества к общему в МКД четко установлен:
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование..., находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36)
"В состав общего имущества включаются: ... б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома...; г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правила содержания общего имущества, пункт 2)
Ключевой признак — обслуживание более одного помещения. По вашему описанию, крыльцо используется исключительно для доступа в ваше (арендуемое) нежилое помещение. Следовательно, высока вероятность, что оно не является общим имуществом. Управляющая компания, отказываясь от обслуживания, косвенно подтверждает этот вывод. Бремя содержания имущества, не являющегося общим, лежит на его собственнике или, в данном случае, на лице, которое им пользуется и извлекает из него выгоду.
3. Распределение обязанностей по ремонту между арендодателем и арендатором
Общее правило Гражданского кодекса РФ:
"Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества... Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 616)
Ремонт сколов плитки на ступенях и повреждений кафеля — это, по всей видимости, текущий ремонт. Если в договоре аренды прямо не прописано, что текущий ремонт таких конструкций, как пристроенное крыльцо, осуществляет арендодатель, эта обязанность лежит на арендаторе.
4. Толкование условия договора о "ремонте фасада"
В договоре термин "фасад" не раскрыт. При толковании таких условий:
"При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 431)
Ссылка арендатора на закон субъекта РФ, не действующий в Санкт-Петербурге, юридически ничтожна. В отсутствие четкого определения в договоре, под "фасадом" следует понимать наружные стены здания как части общего имущества, а не пристроенные вспомогательные конструкции с отдельным входом.
5. Требования безопасности (противоскользящие накладки)
Общие требования безопасности установлены техническим регламентом:
"Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено... таким образом, чтобы в процессе эксплуатации... не возникало угрозы наступления несчастных случаев... в результате скольжения, падения..." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Статья 11)
Однако обеспечение этих требований в процессе эксплуатации — обязанность лица, ответственного за эксплуатацию. Если крыльцо не общее имущество, то ответственность за безопасность его использования (включая состояние покрытия ступеней) несет тот, кто им пользуется — арендатор.
Выводы и рекомендации
-
Крыльцо, скорее всего, не является ни частью фасада, ни общим имуществом МКД, так как обслуживает только одно помещение. Следовательно, обязанность по его содержанию и текущему ремонту не лежит ни на УК, ни на всех собственниках МКД.
-
Обязанность по текущему ремонту крыльца лежит на арендаторе на основании статьи 616 ГК РФ, если договором аренды не установлено иное. Условие о ремонте "фасада" к данной конструкции, вероятно, не относится.
-
Требование об установке противоскользящих накладок связано с обеспечением безопасности эксплуатации. Если арендатор считает покрытие ступеней небезопасным, он как пользователь вправе и обязан за свой счет устранить этот недостаток, чтобы не допустить причинения вреда посетителям.
-
Рекомендуемые действия:
- Подготовьте письменный мотивированный ответ арендатору, указав на то, что:
- Крыльцо не является общедомовым имуществом (сослаться на ст. 36 ЖК РФ).
- Закон Ленинградской области не применяется в Санкт-Петербурге.
- Текущий ремонт арендованного имущества, согласно ст. 616 ГК РФ, является обязанностью арендатора.
- Условие договора о ремонте фасада не распространяется на пристроенное крыльцо.
- Истребуйте у УК официальный письменный ответ с обоснованием, почему крыльцо не входит в состав общего имущества. Это будет важным доказательством.
- Если спор не уладится, можно предложить арендатору обратиться в суд для толкования спорного условия договора (ст. 431 ГК РФ). Ваша позиция, подкрепленная ответом УК и нормами закона, является сильной.
- Для окончательного прояснения статуса крыльца можно инициировать общее собрание собственников МКД с вопросом о признании (или непризнании) его общим имуществом, либо обратиться в суд с иском об установлении юридического факта (что крыльцо не является общим имуществом).
-
На будущее: При заключении договоров аренды нежилых помещений с отдельными входами и пристроенными конструкциями детально прописывайте в договоре, какие именно элементы (крыльцо, ступени, тамбур и т.д.) передаются в пользование и за чей счет осуществляется их текущий и капитальный ремонт.
В случае если ситуация осложнится судебным спором, рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на арендных и жилищных спорах.
