Ответ на вопрос об обязанности ремонта общедомового насоса ГВС и отопления
Анализ ситуации
Управляющая компания (УК) уведомила собственников о выходе из строя общедомового насоса, обеспечивающего циркуляцию в системах горячего водоснабжения (ГВС) и отопления, что привело к отсутствию данных услуг. УК возлагает на жителей обязанность самостоятельно собрать средства на покупку нового оборудования, утверждая, что это не её обязанность. Ранее жители сообщали о перебоях в работе насоса, но УК не отреагировала.
Применимые правовые нормы и их анализ
1. Состав общего имущества и бремя его содержания
Циркуляционный насос, расположенный в подвале и обслуживающий более одного помещения, входит в состав общего имущества многоквартирного дома (МКД).
"механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование... находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2, подпункт "д")
"внутридомовая система отопления, состоящая из... а также другого оборудования, расположенного на этих сетях" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 6)
Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества.
"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 39, пункт 1)
"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 30, пункт 3)
Это означает, что собственники финансируют содержание и ремонт общего имущества через плату за содержание жилого помещения, которую они вносят управляющей компании.
2. Обязанности управляющей компании по содержанию, ремонту и обеспечению коммунальных услуг
Управляющая компания, выбранная собственниками для управления МКД, обязана за счет средств, полученных от собственников, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, включая инженерное оборудование.
"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений... за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, пункт 2.3)
"Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать... постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества... к предоставлению коммунальных услуг" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, пункт 1.1)
"Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения...), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 2.3.5)
Таким образом, работы по текущему ремонту, замене вышедших из строя элементов (таких как циркуляционный насос) в рамках поддержания работоспособности систем являются обязанностью УК. Затраты на эти работы уже учтены в составе платы за содержание жилого помещения.
3. Разграничение текущего и капитального ремонта
Работы по замене циркуляционного насоса, который является частью внутридомовой инженерной системы, при условии, что это не связано с полной заменой всей системы (сетей), относятся к текущему ремонту.
"Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем... горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, раздел 12)
"Текущий ремонт общего имущества проводится... для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 18)
Капитальный ремонт общего имущества (например, замена всей системы отопления или ГВС) финансируется из иного источника — фонда капитального ремонта, формируемого за счет отдельных взносов собственников.
4. Порядок устранения неисправностей и ответственность за бездействие
УК обязана оперативно реагировать на заявки о неисправностях.
"Заявки на неисправность инженерного оборудования... должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 2.2.6)
Бездействие УК, повлекшее поломку оборудования и нарушение предоставления коммунальных услуг, является правонарушением.
"Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов... правил содержания и ремонта жилых домов..." (Источник: КоАП РФ, Статья 7.22)
"Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами..." (Источник: КоАП РФ, Статья 7.23)
В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, собственники вправе требовать перерасчета платы.
"При предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 157, пункт 4)
Выводы и рекомендации
-
Требование УК незаконно. Замена вышедшего из строя циркуляционного насоса системы ГВС и отопления, являющегося частью общего имущества, входит в обязанности управляющей компании по его содержанию и текущему ремонту. Данные работы должны финансироваться за счет средств, уже уплаченных собственниками в составе платы за содержание жилого помещения. Сбор дополнительных средств с жильцов правомерен только в исключительных случаях, связанных с капитальным ремонтом, если это решение принято на общем собрании собственников.
-
Действия собственников. Вам необходимо действовать последовательно:
- Шаг 1. Направить в адрес управляющей компании письменную претензию (заказным письмом с уведомлением) с требованием в кратчайшие сроки устранить неисправность насоса и восстановить подачу ГВС и отопления за счет средств УК. Сослаться на нормы ЖК РФ, Правила содержания общего имущества и договор управления. Указать на бездействие УК в ответ на предыдущие жалобы о перебоях.
- Шаг 2. Параллельно обратиться с жалобой в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) вашего региона. В жалобе изложить факты, приложить копии претензии в УК и, если есть, доказательства ранее направленных уведомлений о неисправностях. ГЖИ вправе провести проверку и выдать предписание об устранении нарушений.
- Шаг 3. Требовать от УК перерасчета платы за коммунальные услуги (ГВС и отопление) за весь период нарушения в порядке, установленном законодательством.
- Шаг 4. Если бездействие УК привело к имущественному ущербу (например, порча имущества из-за низких температур) или моральному вреду, вы вправе требовать их возмещения в судебном порядке.
- Шаг 5. В крайнем случае, при систематическом неисполнении УК своих обязанностей, рассмотрите вопрос о расторжении договора управления и выборе новой управляющей организации на общем собрании собственников.
В данной ситуации закон на вашей стороне. Управляющая компания обязана обеспечить работоспособность общего имущества, и требование о дополнительном сборе средств является неправомерным попыткой переложить свои расходы на собственников. Для подготовки процессуальных документов и представления интересов в суде, в случае необходимости, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
