Конфликт с управляющей организацией по поводу предоставления показаний электросчётчиков для арендуемого коммерческого помещения

Обязанности по снятию показаний общедомовых приборов учета электроэнергии в коммерческом помещении

Ситуация: Управляющая организация многоквартирного дома, в котором находится ваше коммерческое помещение, отказывается предоставлять вам показания коллективного (общедомового) прибора учета электроэнергии, требуя, чтобы вы самостоятельно организовывали снятие этих показаний через лицо со специальным допуском. Ранее эта услуга оказывалась безвозмездно, и порядок её предоставления не был закреплен в договоре.

Анализ ситуации и применимые нормы

1. Коллективный прибор учета — часть общего имущества дома

Согласно жилищному законодательству, коллективный (общедомовой) прибор учета электрической энергии входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

"В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из ... коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 7)

Как собственник нежилого помещения, вы являетесь совладельцем этого общего имущества на праве долевой собственности, но его содержание, включая обеспечение работы приборов учета, возлагается на управляющую организацию.

2. Прямая обязанность управляющей организации снимать показания

Действующие правила однозначно устанавливают обязанность управляющей организации ежемесячно снимать показания с коллективных приборов учета и предоставлять их ресурсоснабжающей организации.

"Управляющая организация ... в случаях, предусмотренных ... обязаны: ... при наличии коллективного (общедомового) прибора учета ежемесячно снимать показания такого прибора учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и не позднее 26-го числа текущего месяца направлять полученные показания ресурсоснабжающей организации..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 31(1), подпункт "д")

Обязанность исполнителя коммунальных услуг (которым в вашем случае является управляющая организация) снимать показания общедомового прибора учета также закреплена в подпункте "е" пункта 31 тех же Правил.

3. Распределение обязанностей по коммерческому учету электроэнергии

Обеспечение коммерческого учета электрической энергии (мощности) для целей расчетов на розничных рынках и оказания коммунальных услуг возложено на гарантирующих поставщиков (энергосбытовые компании) и сетевые организации.

"Коммерческий учет электрической энергии (мощности) на розничных рынках и в целях оказания коммунальных услуг по электроснабжению обеспечивают гарантирующие поставщики и сетевые организации с применением приборов учета электрической энергии..." (Источник: Федеральный закон от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", статья 37, пункт 5)

Таким образом, организация доступа к прибору учета для снятия показаний в целях взаиморасчетов лежит в зоне ответственности субъектов электроэнергетики (гарантирующего поставщика, сетевой организации) и управляющей организации как исполнителя коммунальных услуг. Требование к вам как к собственнику самостоятельно обеспечивать снятие показаний для ваших внутренних расчетов с арендатором не основано на законе.

4. Требования к персоналу и безопасность

Действительно, к работам на объектах электроэнергетики, к которым относятся и общедомовые сети, предъявляются особые требования по безопасности. Работники, выполняющие такие работы, должны проходить специальную подготовку и аттестацию.

"Работники, не прошедшие аттестацию по вопросам безопасности в сфере электроэнергетики ... не допускаются к работе на объектах электроэнергетики, энергопринимающих установках..." (Источник: Федеральный закон от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", статья 28.1, пункт 7)

Однако это не означает, что обязанность по обеспечению доступа такого персонала к общедомовому прибору учета лежит на каждом отдельном собственнике. Эту обязанность в рамках договора управления несет управляющая организация, которая должна обеспечивать надлежащую эксплуатацию общего имущества, включая приборы учета.

5. Недопустимость одностороннего изменения условий

Ранее сложившийся порядок, при котором управляющая организация предоставляла вам показания, можно рассматривать как сложившуюся практику исполнения обязательств. Односторонний отказ от оказания этой услуги без изменения договора управления или согласования с собственниками может быть признан неправомерным.

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ... законом или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 310, пункт 1)

Если снятие и предоставление показаний входило в перечень услуг по содержанию общего имущества, оплачиваемых вами в составе платы за содержание, то отказ от их оказания является нарушением договора.

Выводы и рекомендации

1. Управляющая организация неправа. Основная обязанность по ежемесячному снятию показаний с коллективного (общедомового) прибора учета электроэнергии и передаче их ресурсоснабжающей организации лежит на управляющей организации. Требование к вам как к собственнику самостоятельно организовывать этот процесс с привлечением специализированного персонала не основано на жилищном и жилищно-коммунальном законодательстве.

2. Действуйте последовательно:

   • Шаг 1: Письменное обращение. Направьте в адрес управляющей организации официальную письменную претензию (заказным письмом с уведомлением). В ней сошлитесь на приведенные выше нормы (Постановление Правительства №354, пункт 31(1)) и потребуйте возобновить предоставление показаний общедомового прибора учета электроэнергии в порядке, существовавшем ранее. Укажите, что данная услуга входит в состав работ по содержанию общего имущества, финансируемых за счет платы за содержание.
   • Шаг 2: Обращение в контролирующие органы. В случае отказа или бездействия управляющей организации, обратитесь с жалобой в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) вашего региона. Они уполномочены проверять соблюдение управляющими организациями обязательных требований, в том числе по предоставлению информации о показаниях приборов учета.
   • Шаг 3: Судебная защита. Если предыдущие шаги не приведут к результату, вы вправе обратиться в суд с иском к управляющей организации о понуждении к исполнению обязанностей и/или о взыскании убытков, если из-за отсутствия данных возникнут проблемы в расчетах с арендатором. Для подготовки иска и ведения дела в суде настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату.

3. Что касается договора с арендатором: Для минимизации рисков в будущем рассмотрите возможность внесения в договор аренды четкого условия о порядке получения данных по электроэнергии (например, "Арендодатель предоставляет Арендатору ежемесячные данные о показаниях коллективного прибора учета, полученные от управляющей организации МКД" или аналогичную формулировку).