Обязанности по оплате и отказ от непереоформленного помещения в общежитии
Анализ ситуации
Основная правовая сложность вашей ситуации заключается в неопределённости правового статуса помещения и договорных отношений. В 2009 году было предоставлено нежилое помещение в общежитии (бывшее служебное) с целью переоборудования. Поскольку переоборудование не было проведено, а приватизация не осуществлена, помещение, скорее всего, не переведено в жилой фонд и остаётся в категории специализированного жилищного фонда. Ордер, выписанный в 2009 году, был документом, удостоверяющим право пользования в рамках существовавших на тот момент правил.
1. Правовой статус помещения и обязанность по оплате
Помещения в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду. Согласно Жилищному кодексу:
"К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: ... жилые помещения в общежитиях" (Источник: Жилищный кодекс, статья 92)
Предоставление таких помещений осуществляется по договору найма специализированного жилого помещения.
"По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения ... обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем." (Источник: Жилищный кодекс, статья 100)
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения соответствующего договора. Важно отметить следующее правило:
"Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги." (Источник: Жилищный кодекс, статья 155, часть 11)
Это означает, что сам факт непроживания в помещении не освобождает от обязанности оплачивать содержание жилого помещения (включая работы по содержанию общего имущества дома, такие как уборка, ремонт крыши и т.п.) и коммунальные услуги, если договор найма не расторгнут в установленном порядке.
2. Правовые последствия снятия с регистрации (выписки)
Снятие с регистрационного учета по месту жительства (выписка) является административным актом и само по себе не прекращает обязательств, вытекающих из договора найма, если лицо остаётся стороной этого договора. Для специализированных жилых помещений (к которым, вероятно, относится ваше) пользование регулируется договором, а регистрация лишь подтверждает факт проживания.
Более того, если гражданин, даже выписавшись, продолжает числиться нанимателем или членом его семьи по договору, на него может распространяться солидарная ответственность:
"Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма." (Источник: Жилищный кодекс, статья 69, часть 2)
Аналогичные нормы могут применяться по аналогии к договорам найма специализированных жилых помещений. Поэтому человек, выписавшийся в 2014 году, может нести обязанность по оплате, если он остаётся стороной в договорных отношениях (например, как наниматель или член семьи нанимателя).
3. Разделение обязанностей по оплате
Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг является солидарной для всех дееспособных совершеннолетних лиц, указанных в договоре найма и/или зарегистрированных в помещении. Кредитор (управляющая компания, ТСЖ, наймодатель) вправе требовать оплаты как со всех должников совместно, так и с любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
4. Способы прекращения права пользования и связанных обязательств
Для того чтобы прекратить обязательства по оплате, необходимо юридически оформить прекращение права пользования помещением.
Вариант 1. Расторжение договора найма по соглашению сторон или по инициативе нанимателя.
"Договор найма специализированного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии." (Источник: Жилищный кодекс, статья 105, часть 2)
Хотя ваша ситуация не связана напрямую с трудовыми отношениями, данная норма указывает на срочный характер таких договоров. Вам следует обратиться к собственнику помещения (наймодателю) — муниципалитету или государственному учреждению — с заявлением о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в связи с фактическим оставлением помещения и отсутствием необходимости в нём. Расторжение должно быть оформлено письменно.
Вариант 2. Расторжение договора в судебном порядке.
Если наймодатель отказывается расторгать договор, можно обратиться в суд. Основанием может служить, например, длительное непроживание и отсутствие намерения использовать помещение, что можно квалифицировать как утрату оснований для пользования специализированным жильем. Также можно ссылаться на общие нормы Гражданского кодекса о прекращении обязательств.
Вариант 3. Сдача помещения и снятие с регистрационного учета.
Все зарегистрированные лица (включая тех, кто уехал) должны официально сняться с регистрационного учета по данному адресу. Согласно Закону о свободе передвижения, снятие с учета по месту жительства производится, в частности, при изменении места жительства на основании заявления гражданина. Однако снятие с учета не автоматически влечёт прекращение договора найма, но является весомым доказательством при его расторжении.
Вариант 4. Отказ от исполнения договора.
Следует учитывать, что односторонний отказ от договора и прекращение внесения платы без его официального расторжения приведет к накоплению задолженности, пеней и возможному судебному иску со стороны наймодателя с требованием взыскания долга и выселения.
"В случае расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений..." (Источник: Жилищный кодекс, статья 103)
Выводы и конкретные рекомендации
-
Обязанность по оплате сохраняется. Пока договор найма специализированного жилого помещения (или иное правоустанавливающее основание) официально не расторгнут, обязанность по оплате содержания жилого помещения и коммунальных услуг лежит на нанимателе и членах его семьи, независимо от факта проживания. Лицо, выписавшееся в 2014 году, может быть освобождено от этой обязанности, только если оно официально выбыло из состава нанимателей (например, по соглашению с наймодателем или решению суда).
-
Порядок действий для прекращения обязательств:
- Шаг 1: Установите точный правовой статус помещения и найдите копию договора найма (если он заключался) или ордер.
- Шаг 2: Все зарегистрированные лица должны подать заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства в связи с переездом на новое место жительства.
- Шаг 3: Совместно обратиться к наймодателю (муниципальному органу или учреждению) с письменным заявлением о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в связи с добровольным освобождением помещения, указав, что помещение не было переоборудовано и фактически не используется с 2014 года. К заявлению приложить копии документов, подтверждающих снятие с регистрационного учета.
- Шаг 4: Подписать с наймодателем соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи помещения (даже если оно в нежилом состоянии).
- Шаг 5: Если наймодатель отказывается идти навстречу, готовить исковое заявление в суд о расторжении договора найма специализированного жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
-
Рекомендация: Учитывая сложность и неочевидность правовых отношений (старый ордер, отсутствие переоборудования, неясность с договором), настоятельно рекомендуется собрать все имеющиеся документы и обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве. Адвокат поможет точно квалифицировать отношения, составить необходимые заявления и, в случае спора, представлять ваши интересы в суде.
Игнорирование счетов не является решением проблемы и приведёт лишь к росту задолженности с начислением пеней и возможному судебному разбирательству о взыскании долга.
