Должен ли собственник квартиры возмещать ущерб, причинённый арендаторами, и может ли правление дома выселить таких жильцов?

Ответственность собственника квартиры за ущерб, причиненный общим помещениям дома несовершеннолетним арендатором

Анализ ситуации

Знакомая является собственником квартиры и сдала её по договору найма. Во временное отсутствие взрослых арендаторов их несовершеннолетняя дочь (13 лет) в компании друзей причинила ущерб общему имуществу многоквартирного дома (двери в подъезде, кафельная плитка у лифта). Управляющая компания (УК) требует возмещения ущерба с собственника.

Применимые нормы права и их анализ

1. Обязанность собственника по содержанию общего имущества

Собственник квартиры в многоквартирном доме несет установленную законом обязанность по содержанию общего имущества.

"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30, пункт 3).
"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 39, пункт 1).

Это означает, что в силу закона собственник, как участник долевой собственности на общее имущество, обязан участвовать в расходах по его содержанию и сохранению.

2. Объем обязанности собственника и ответственность за действия третьих лиц

Закон прямо устанавливает, что собственник, передавший жилое помещение в пользование, не освобождается от обязанностей перед другими собственниками и управляющей организацией.

"Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма... с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 30, пункт 2).
"Должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 403).

Собственник (наймодатель) отвечает перед управляющей организацией и другими собственниками за нарушение правил пользования общим имуществом, допущенное нанятыми им жильцами, поскольку именно на собственнике лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества.

3. Ответственность за вред, причиненный несовершеннолетним

В данном случае непосредственным причинителем вреда является несовершеннолетняя девочка 13 лет. В соответствии с гражданским законодательством:

"Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 28, пункт 3).

Таким образом, гражданско-правовая ответственность за причиненный вред в первую очередь лежит на родителях девочки (арендаторах), так как они являются ее законными представителями и несут ответственность за ее действия. Их временное отсутствие (командировка) само по себе не снимает с них этой ответственности.

4. Значение акта, составленного управляющей организацией

Акт о повреждениях, составленный УК, является документом, фиксирующим факт причинения ущерба и его характер. Он служит доказательством в возможном споре. Однако сам по себе акт не предрешает вопрос о том, кто именно должен возмещать ущерб – он лишь констатирует событие. Окончательно этот вопрос решается по соглашению сторон или в судебном порядке.

5. Права управляющей организации и собрания собственников в отношении нарушителей

• К арендаторам (нарушителям): Непосредственно к арендаторам УК или собрание собственников могут предъявлять требования о возмещении вреда, если удастся доказать их вину. Однако основным договорным контрагентом для УК является собственник (наймодатель). Для прекращения пользования помещением нарушителями действует следующий механизм:

  "Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают... нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 687, пункт 4).
  То есть, инициировать выселение нарушителей может только собственник (наймодатель) через суд. УК или собрание собственников могут лишь обратиться к собственнику с требованием принять такие меры.

• К собственнику: УК вправе требовать от собственника возмещения расходов на восстановление общего имущества, поскольку именно он несет бремя его содержания. В случае отказа УК может взыскать эти суммы в судебном порядке.

6. Отсутствие прямой обязанности контроля за арендаторами

В предоставленном контексте нет норм, которые бы прямо обязывали собственника постоянно контролировать действия арендаторов. Однако из общей обязанности обеспечивать соблюдение правил пользования помещением (ст. 30 ЖК РФ) косвенно вытекает необходимость выбора добросовестных арендаторов и реагирования на серьезные нарушения с их стороны.

Выводы и рекомендации для собственника

1. Первоначальная ответственность перед УК: Поскольку обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственнике, управляющая компания вправе предъявить требование о возмещении ущерба именно к вашей знакомой. Отказаться от оплаты, сославшись на то, что вред причинили арендаторы, вряд ли получится.

2. Регрессное требование к арендаторам: Возместив ущерб УК, собственник имеет полное право потребовать эти деньги с арендаторов (родителей девочки). Основания:

   • Арендаторы как законные представители несут ответственность за вред, причиненный их несовершеннолетней дочерью (ст. 28 ГК РФ).
   • В договоре найма обычно содержится условие о том, что наниматель обязан использовать жилое помещение, соблюдая права соседей и правила содержания общего имущества (аналогично ст. 678 ГК РФ). Нарушение этого условия дает наймодателю право требовать возмещения убытков.
   • Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним (ст. 677 ГК РФ).

3. Порядок действий:

   • Вести диалог с УК: Запросить детализированную смету на восстановительные работы, обоснование стоимости. Предложить вариант, при котором арендаторы напрямую производят ремонт или оплачивают его УК под контролем собственника.
   • Предъявить требование арендаторам: В письменной форме уведомить арендаторов о факте причинения ущерба, о претензиях УК и потребовать от них в кратчайший срок возместить стоимость ущерба либо самостоятельно устранить его. Указать, что в противном случае вы будете вынуждены произвести оплату, а затем взыскать с них эти суммы в судебном порядке, а также рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора найма.
   • Пересмотреть договор аренды: Если в текущем договоре нет четких положений об ответственности нанимателя за порчу общего имущества дома, в будущем такие условия необходимо включить.
   • Рассмотреть вопрос о расторжении договора: Систематическое или грубое нарушение правил проживания, к которым можно отнести и причинение ущерба общему имуществу, является основанием для предупреждения, а затем и для судебного расторжения договора найма (ст. 687 ГК РФ).

4. Выселение: Правление дома или УК не имеют права самостоятельно выселить арендаторов. Это может сделать только собственник через суд, доказав существенное нарушение договора. УК может лишь стимулировать собственника к таким действиям.

Итог: Вашей знакомой, вероятнее всего, придется первоначально произвести расчет с управляющей компанией за причиненный ущерб, так как она отвечает за содержание общего имущества. Однако все понесенные расходы она вправе взыскать в полном объеме с арендаторов (родителей девочки). Для минимизации рисков и урегулирования конфликта необходимо активно взаимодействовать как с УК, так и с арендаторами, оформляя все требования в письменной форме. В случае отказа арендаторов возместить ущерб следует обращаться в суд с регрессным иском. Для детальной проработки позиции и подготовки документов рекомендуется обратиться к адвокату.