Сделка купли-продажи квартиры с обременением права пожизненного проживания

Продажа квартиры с обременением права пожизненного пользования

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести квартиру, которая ранее принадлежала двум собственникам (матери и дочери). В 2012 году мать подарила свою долю дочери, но с условием сохранения за собой права пожизненного пользования и проживания. В настоящее время это обременение действует, и без его официального снятия сделка купли-продажи невозможна.

Правовые нормы, регулирующие ситуацию

О природе обременения

"Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: [...] сервитуты" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 216)

"Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 216)

Право пожизненного пользования является вещным правом и сохраняется при смене собственника недвижимости.

О государственной регистрации прав и обременений

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 131)

"ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)

Об особенностях продажи жилья с обременениями

"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 558)

О порядке прекращения обременения

"В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 164)

"Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 164)

О документах, оформляемых за границей

"Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 106)

Ответы на ваши вопросы

1. Стоит ли рассматривать сделку, если документы будут в порядке?

Да, но с крайней осторожностью. Сделку можно рассматривать только при условии:

• Полного и правильного оформления отказа матери от права пожизненного пользования
• Нотариального удостоверения всех документов
• Государственной регистрации прекращения обременения в Росреестре
• Проверки актуальности данных в ЕГРН перед сделкой

Риски существенные: если обременение не будет снято properly, вы как покупатель приобретете квартиру с "обременением", и мать сохранит право проживания в ней.

2. Как правильно оформить прекращение права пользования?

Требуется дополнительное соглашение к договору дарения или отдельное соглашение о прекращении права пользования, которое должно быть:

1. Нотариально удостоверено
2. Зарегистрировано в Росреестре

Простого письменного отказа недостаточно, так как:

"Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 164)

Рекомендации и выводы

1. Дождитесь полного оформления документов - сделка возможна только после официального снятия обременения через Росреестр

2. Проверьте легализацию иностранных документов - документы из Германии должны быть:

   • Нотариально заверены немецким нотариусом
   • Переведены на русский язык
   • Легализованы консульскими службами

   "Легализацией иностранных официальных документов является процедура, предусматривающая удостоверение подлинности подписи" (Источник: Консульский устав Российской Федерации, статья 27)

3. Обязательно привлеките нотариуса при совершении сделки купли-продажи, который проверит:

   • Подлинность всех документов
   • Отсутствие обременений в ЕГРН
   • Дееспособность сторон

   "При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 43)

4. Проверьте выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой чтобы убедиться, что обременение снято

5. Рассмотрите возможность обращения к адвокату для комплексной проверки юридической чистоты сделки, учитывая сложность международного документооборота и наличие ранее установленного обременения.

Без надлежаще оформленного прекращения права пожизненного пользования и государственной регистрации этого факта совершение сделки купли-продажи невозможно и крайне рискованно.