Продажа квартиры с обременением права пожизненного пользования
Анализ ситуации
Вы планируете приобрести квартиру, которая ранее принадлежала двум собственникам (матери и дочери). В 2012 году мать подарила свою долю дочери, но с условием сохранения за собой права пожизненного пользования и проживания. В настоящее время это обременение действует, и без его официального снятия сделка купли-продажи невозможна.
Правовые нормы, регулирующие ситуацию
О природе обременения
"Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: [...] сервитуты" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 216)
"Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 216)
Право пожизненного пользования является вещным правом и сохраняется при смене собственника недвижимости.
О государственной регистрации прав и обременений
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 131)
"ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)
Об особенностях продажи жилья с обременениями
"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 558)
О порядке прекращения обременения
"В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 164)
"Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 164)
О документах, оформляемых за границей
"Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 106)
Ответы на ваши вопросы
1. Стоит ли рассматривать сделку, если документы будут в порядке?
Да, но с крайней осторожностью. Сделку можно рассматривать только при условии:
- Полного и правильного оформления отказа матери от права пожизненного пользования
- Нотариального удостоверения всех документов
- Государственной регистрации прекращения обременения в Росреестре
- Проверки актуальности данных в ЕГРН перед сделкой
Риски существенные: если обременение не будет снято properly, вы как покупатель приобретете квартиру с "обременением", и мать сохранит право проживания в ней.
2. Как правильно оформить прекращение права пользования?
Требуется дополнительное соглашение к договору дарения или отдельное соглашение о прекращении права пользования, которое должно быть:
- Нотариально удостоверено
- Зарегистрировано в Росреестре
Простого письменного отказа недостаточно, так как:
"Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 164)
Рекомендации и выводы
-
Дождитесь полного оформления документов - сделка возможна только после официального снятия обременения через Росреестр
-
Проверьте легализацию иностранных документов - документы из Германии должны быть:
- Нотариально заверены немецким нотариусом
- Переведены на русский язык
- Легализованы консульскими службами
"Легализацией иностранных официальных документов является процедура, предусматривающая удостоверение подлинности подписи" (Источник: Консульский устав Российской Федерации, статья 27)
-
Обязательно привлеките нотариуса при совершении сделки купли-продажи, который проверит:
- Подлинность всех документов
- Отсутствие обременений в ЕГРН
- Дееспособность сторон
"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 43)
-
Проверьте выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой чтобы убедиться, что обременение снято
-
Рассмотрите возможность обращения к адвокату для комплексной проверки юридической чистоты сделки, учитывая сложность международного документооборота и наличие ранее установленного обременения.
Без надлежаще оформленного прекращения права пожизненного пользования и государственной регистрации этого факта совершение сделки купли-продажи невозможно и крайне рискованно.
