Обязанность предоставления жилья при расселении из социального найма при наличии у нанимателя собственности

Право на получение жилья при расселении для нанимателя, имеющего квартиру в ипотеке

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь нанимателем жилого помещения по договору социального найма, которое подлежит освобождению в связи со сносом дома. Одновременно вы являетесь собственником другой квартиры, приобретенной в ипотеку, по которой продолжаете исполнять обязательства перед банком. Основной вопрос — сохраняется ли у вас право на предоставление другого жилого помещения по договору социального найма при расселении.

Применимые правовые нормы

1. Общий порядок предоставления жилья при сносе дома

При сносе дома, где находится жилье по договору социального найма, законодательство устанавливает обязанность предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.

"Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 86)

"Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 89)

2. Условия признания нуждающимся в жилье и влияние наличия собственности

Право на получение жилья по договору социального найма (в том числе при расселении) связано со статусом "нуждающегося в жилом помещении". Наличие в собственности другого жилья влияет на этот статус.

"Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются: 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма... либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма... либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 51)

Это означает, что сам факт наличия жилья в собственности не является безусловным основанием для отказа в предоставлении жилья при расселении. Ключевое значение имеет обеспеченность общей площадью на члена семьи.

"Учетной нормой площади жилого помещения... является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 50)

"При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений... определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 51)

Таким образом, при расчете обеспеченности жилой площадью будет учитываться суммарная площадь квартиры по соцнайму (которая подлежит освобождению) и вашей ипотечной квартиры.

3. Правовой статус ипотечной квартиры

Ваша квартира, хотя и обременена ипотекой, является вашей собственностью. Ипотека (залог) — это обременение права собственности, но не лишение его.

"По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество... в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 5)

"Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 29)

"Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке... возникает с момента государственной регистрации ипотеки." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 11)

Факт неисполнения обязательств по ипотечному кредиту также не меняет статуса собственности, но создает риск обращения взыскания на это жилье в судебном порядке.

"Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества... требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 50)

"Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 51)

Выводы и рекомендации

1. Ключевой критерий — учетная норма площади. Организация, занимающаяся расселением, вправе отказать в предоставлении нового жилья по договору социального найма, если с учетом площади вашей ипотечной квартиры вы обеспечены жилой площадью на уровне или выше учетной нормы, установленной в вашем муниципальном образовании. Если суммарная площадь (расселяемая + ипотечная квартира) на одного члена семьи ниже учетной нормы, вы сохраняете право на получение жилья при расселении.

2. Что нужно сделать:

   • Узнать учетную норму в вашем муниципальном образовании. Она устанавливается органом местного самоуправления (обычно это решение городской думы или администрации).
   • Рассчитать обеспеченность площадью: сложить общую площадь квартиры по соцнайму и ипотечной квартиры, разделить на количество членов вашей семьи, зарегистрированных и проживающих по обоим адресам.
   • Сравнить результат с учетной нормой. Если полученная цифра меньше учетной нормы — у вас есть веские основания требовать предоставления жилья при расселении. Если больше или равна — отказ будет правомерным.

3. Ипотека как обременение сама по себе не является основанием для исключения вашей квартиры из расчета обеспеченности жильем. С юридической точки зрения вы остаетесь собственником и вправе пользоваться этим жильем, несмотря на долг перед банком. Однако в случае длительной неуплаты ипотеки и обращения банком взыскания через суд вы можете лишиться этой квартиры, что повлияет на ваш жилищный статус.

4. Рекомендации:

   • Запросите в администрации или у расселяющей организации письменный отказ с указанием конкретных правовых оснований, если вам откажут в предоставлении жилья.
   • Если отказ связан с превышением учетной нормы, но вы считаете, что расчет произведен неверно (например, не учтены все члены семьи, неверно определена площадь), вы можете оспорить это решение.
   • При возникновении спора или для подробного анализа вашей ситуации с учетом конкретных цифр (площади, состава семьи, условий ипотечного договора) рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищных делах.
   • Помните, что согласно статье 11 Жилищного кодекса защита жилищных прав осуществляется судом.

Итог: Наличие у вас ипотечной квартиры не означает автоматического отказа в предоставлении жилья при расселении. Решение будет зависеть от того, обеспечивает ли вас эта квартира (вместе с расселяемой) жилой площадью в соответствии с учетной нормой, установленной в вашем городе или районе.