Жилищное право: компенсация или предоставление нового жилья при расселении аварийного дома с временными жильцами и отсутствием прописки собственника

Распределение прав при расселении аварийного дома: собственник против временно зарегистрированных жильцов

Анализ ситуации

Вы описываете ситуацию, при которой дом признан аварийным и подлежит расселению. Квартира находится в частной собственности, но собственник в ней не зарегистрирован и не проживает. В помещении временно зарегистрированы и фактически проживают иные лица. Ключевой вопрос — на чьи права ориентирован механизм расселения и предоставления компенсации.

Применимые правовые нормы

1. Права собственника при изъятии жилого помещения

Основной выгодоприобретатель при расселении аварийного жилья — его собственник. Закон прямо устанавливает это правило:

"Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 32)

Возмещение предоставляется именно собственнику:

"Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 32)
"При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения... а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 32)

Это соответствует общей норме о защите прав собственника при прекращении права собственности в силу закона:

"В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 306)

2. Правовой статус временно зарегистрированных лиц

Временная регистрация сама по себе не создает самостоятельного права на жилое помещение, которое могло бы повлиять на получение альтернативного жилья при расселении. Регистрация лишь подтверждает факт проживания, но не является правоустанавливающим документом.

Для лиц, проживающих в жилом помещении на законном основании, но не являющихся собственниками, Жилищный кодекс предусматривает разные статусы:

• Члены семьи собственника (постоянно проживающие):

  "К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 31)
  Члены семьи имеют право пользования жильем, но это право производно от права собственности и в случае изъятия помещения для государственных нужд специальных гарантий получения ими отдельного жилья не предусмотрено.

• Лица, проживающие на основании договора (найма, безвозмездного пользования):

  "Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма... или на ином законном основании..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 30)
  Их права определяются условиями договора и общими нормами гражданского законодательства. В предоставленном контексте нет норм, которые гарантировали бы таким лицам получение альтернативного жилья при расселении аварийного дома из частного жилищного фонда.

• Временные жильцы (актуально для договоров социального найма, но иллюстрирует подход):

  "Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением... В случае прекращения договора социального найма жилого помещения... временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 80)

Важное разъяснение: Нормы о предоставлении другого жилого помещения при сносе дома или признании его непригодным для проживания распространяются исключительно на отношения социального найма (когда жилье принадлежит государству или муниципалитету):

"Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам... предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 86)
"Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, ... признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 87)

В вашем случае жилье находится в частной собственности, поэтому эти статьи напрямую не применяются к временно проживающим в нем лицам.

Выводы и рекомендации

1. Основной правообладатель — собственник. Денежная компенсация или предоставление другого жилого помещения (по соглашению) при расселении аварийного дома предназначены в первую очередь собственнику жилого помещения, независимо от факта его регистрации и проживания в нем. Именно с ним будут заключать соглашение об изъятии и возмещении.

2. Временно зарегистрированные жильцы не имеют самостоятельного права на компенсацию или альтернативное жилье. Их временная регистрация и факт проживания не порождают у них право требовать от государства или муниципалитета предоставления нового жилья взамен аварийного. Их право пользования жильем основано на отношениях с собственником (договор, разрешение и т.д.).

3. Влияние договора между собственником и жильцами. Договор найма или иное соглашение регулирует отношения между собственником и проживающими. В случае расселения собственник получит компенсацию, но может нести ответственность перед жильцами за досрочное прекращение договора (например, обязанность возврата части арендной платы, компенсация расходов на переезд), если это предусмотрено договором или вытекает из общих принципов гражданского законодательства. Однако эта ответственность — перед жильцами, а не перед государством.

4. Права жильцов на защиту. Проживающие лица, хотя и не являются собственниками, имеют право на защиту своего владения:

   "Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом... на основании, предусмотренном законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 305)
   Однако эта защита касается неправомерных посягательств, а не процедуры законного изъятия жилья для государственных нужд.

Конкретные рекомендации:

• Собственнику: Активно участвовать в процессе расселения, получать все уведомления, вести переговоры о размере возмещения (деньги или другое жилье). Продумать, как исполнить обязательства перед жильцами, проживающими по договору.
• Временно зарегистрированным жильцам: Готовиться к поиску нового жилья. Собственник обязан будет их выселить, так как помещение подлежит изъятию. Свои требования, связанные с досрочным прекращением права пользования (например, по договору найма), следует предъявлять собственнику.
• В спорных ситуациях (например, о размере возмещения, об условиях выселения) обеим сторонам рекомендуется обращаться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном и гражданском праве.