Переоформление договора социального найма при длительном отсутствии нанимателя
На основе вашего описания я проанализировал ситуацию. Вы фактически проживаете в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма, заключенному на другое лицо, которое длительно отсутствует и не исполняет свои обязанности. Вы оплачиваете жилищно-коммунальные услуги и хотите оформить договор на себя.
Анализ вашей ситуации
Вы не являетесь нанимателем по действующему договору, а также, судя по описанию, не были вселены в жилое помещение нанимателем в качестве члена его семьи. Ваш супруг и ребенок зарегистрированы (прописаны) в квартире, но не проживают и не платят. Ключевой факт — длительное (около пяти лет) отсутствие нанимателя, указанного в договоре.
Применимые нормы права
Основной вопрос — возможность замены нанимателя в договоре социального найма. Жилищный кодекс РФ предусматривает такую возможность, но с определенными условиями.
"Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 82)
Эта норма применима только к членам семьи нанимателя. Из вашего описания не следует, что вы являетесь членом семьи первоначального нанимателя. Суд может признать иных лиц членами семьи в исключительных случаях.
"В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 69)
Отсутствие нанимателя само по себе не лишает его прав.
"Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 71)
Это означает, что даже пятилетнее отсутствие не является автоматическим основанием для расторжения договора с ним и заключения нового с вами.
Порядок и возможность замены нанимателя
1. Внесудебный порядок (через наймодателя / управляющую компанию):
Маловероятен. Для замены нанимателя по соглашению с наймодателем требуется согласие самого нанимателя (который отсутствует) и дееспособных членов его семьи. Поскольку наниматель недоступен, получить его согласие невозможно.
2. Судебный порядок:
Это основной возможный путь. Вам необходимо будет обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Защита жилищных прав осуществляется судом.
"Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 11)
В суде вы можете требовать:
- Либо признания себя членом семьи нанимателя в исключительном порядке (по ст. 69 ЖК РФ), а затем замены нанимателя (по ст. 82 ЖК РФ).
- Либо напрямую требовать признания права пользования жилым помещением и заключения с вами договора социального найма, ссылаясь на длительное фактическое проживание, ведение самостоятельного хозяйства и исполнение обязанностей нанимателя (оплата ЖКУ) при отсутствии самого нанимателя.
Какие доказательства нужно подготовить для суда
Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для дела. Вам необходимо будет доказать следующие обстоятельства:
- Факт длительного (не менее 5 лет) отсутствия нанимателя: Показания соседей, родственников, справки из полиции или ФМС об отсутствии регистрации по месту жительства, отсутствии данных о месте пребывания.
- Факт вашего постоянного проживания и ведения общего хозяйства: Показания соседей, участкового, почтовые отправления на ваше имя по адресу квартиры, справки из ТСЖ/УК, данные о подключении к интернету, кабельному ТВ и т.д.
- Факт исполнения вами обязанностей нанимателя по оплате: Это ваш самый сильный аргумент.
"Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах... Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств..." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 55)
- Письменные доказательства: Квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг, банковские выписки о регулярных переводах, акты сверок с управляющей компанией. Сохраните все оригиналы.
"Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы..." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 71)
- Факт того, что наниматель не исполнял свои обязанности: Отсутствие платежей от него, отсутствие обращений в УК.
Выводы и конкретные рекомендации
- Шансы есть, но гарантий нет. Исход судебного дела будет зависеть от убедительности собранных вами доказательств, позиции наймодателя (муниципалитета) и оценки судом всей ситуации как "исключительного случая".
- Действовать нужно через суд. Обращение напрямую в управляющую компанию или муниципалитет с большой вероятностью приведет к отказу, так как у них нет правовых оснований для односторонней замены нанимателя без суда.
- Начинайте с подготовки доказательств.
- Систематизируйте все квитанции об оплате за максимально длительный период (желательно за все 5 лет).
- Найдите свидетелей (соседей), готовых подтвердить в суде, что вы живете в квартире постоянно, а наниматель давно не появляется.
- Попробуйте получить официальные справки о составе проживающих от управляющей компании или ТСЖ.
- По возможности, установите текущий адрес проживания отсутствующего нанимателя или подтвердите, что его местонахождение неизвестно.
- Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах. Дело является сложным и нестандартным. Адвокат поможет правильно сформулировать исковые требования (возможно, это будет не просто "замена нанимателя", а более комплексное требование), собрать доказательства и вести дело в суде.
- Исковое заявление будет предъявляться по месту нахождения спорной квартиры. В качестве ответчиков, скорее всего, будут выступать: отсутствующий наниматель (если его место жительства неизвестно, то по последнему известному месту жительства) и наймодатель (орган местного самоуправления).
- Отсутствие у вас регистрации (прописки) в этой квартире является негативным фактором, но не непреодолимым препятствием, поскольку вы можете доказать фактическое проживание.
Резюме: Переоформить договор социального найма на себя без участия первоначального нанимателя можно только в судебном порядке. Ваши главные козыри — длительность вашего проживания и, особенно, документально подтвержденная оплата всех коммунальных услуг в течение длительного срока при полном отсутствии нанимателя. Начните с консультации у адвоката и сбора письменных доказательств.
