Нужен шаблон доверенности для иностранного гражданина, живущего за границей, на оформление квартиры в России и управление ею

Доверенность на управление квартирой в РФ для иностранного гражданина, проживающего за рубежом

На основании вашего запроса, разъясняю порядок оформления и содержание доверенности для наделения иностранного гражданина полномочиями по управлению вашей квартирой в России, включая регистрационные действия.

Анализ ситуации и общие требования

Вы, как собственник квартиры, намерены выдать доверенность гражданину иностранного государства, проживающему за границей. Поскольку доверенность предусматривает совершение действий с недвижимым имуществом и представительство в государственных органах, она обязательно должна быть нотариально удостоверена. Это прямо следует из закона, так как "доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185.1).

"При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения ... представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 18, часть 8).

Срок действия доверенности

Закон не устанавливает максимального срока для нотариально удостоверенной доверенности. Вы можете указать любой срок, в том числе три года, как планируете. Если срок не указан, доверенность сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Дата совершения является обязательным реквизитом, без нее доверенность ничтожна.

"Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 186).

Полномочия представителя: рекомендуемые формулировки

Доверенность должна содержать максимально конкретные и исчерпывающие формулировки полномочий, чтобы избежать отказа государственных органов и управляющих компаний в признании этих полномочий. Рекомендуется оформить одну специальную (развернутую) доверенность, охватывающую все необходимые сферы деятельности.

1. Для совершения регистрационных действий в Росреестре (кадастровый учет и регистрация права):

• Подавать заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объекты недвижимости.
• Получать документы, подготовленные в результате кадастровых работ (межевой план, технический план).
• Представлять любые необходимые документы, подписывать заявления, запросы и расписки.
• Получать готовые документы после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (например, выписки из ЕГРН).

"Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, выдаются ... его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 29, часть 13).

2. Для управления объектом недвижимости и взаимодействия с управляющей компанией:

• Управлять квартирой, осуществлять права и исполнять обязанности собственника в пределах, установленных законом.
• Заключать, изменять, расторгать договоры управления многоквартирным домом с управляющей организацией, а также договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
• Участвовать от имени доверителя в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме с правом голоса по всем вопросам повестки дня.
• Вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт и иные предусмотренные законом платежи.
• Получать справки, выписки, квитанции, акты сверок и любые другие документы, связанные с управлением и содержанием квартиры.

"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 30, часть 3).
"Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 153, часть 1).

3. Для представительства в налоговых органах:

• Представлять интересы доверителя в налоговых органах по всем вопросам, связанным с его правами и обязанностями как собственника недвижимости (например, вопросы, связанные с налогом на имущество физических лиц, возможными доходами от сдачи в аренду).
• Получать справки, уведомления, выписки и иные документы.
• Подавать заявления, декларации (например, 3-НДФЛ при продаже имущества), запросы и получать на руки результаты их рассмотрения.

"Уполномоченный представитель налогоплательщика - индивидуального предпринимателя (физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем) осуществляет свои полномочия на основании нотариально удостоверенной доверенности..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 29, пункт 3).

4. Для представительства в иных государственных и муниципальных органах:

• Обращаться в органы жилищного надзора, местной администрации, БТИ и иные учреждения для решения вопросов, связанных с содержанием, использованием и технической инвентаризацией квартиры.
• Подавать и получать любые документы, справки, выписки и заключения.

Особенности, связанные с иностранным статусом представителя

1. Документ, удостоверяющий личность: При совершении действий в РФ представитель будет использовать свой паспорт иностранного гражданина или иной документ, признаваемый в РФ.

   "Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в Российской Федерации, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина." (Источник: Федеральный закон "О правовом положении иностранных граждан в РФ", статья 10).

2. Легализация документов представителя: Если в процессе выполнения поручения представителю потребуется предъявить в российские органы документы, выданные за границей (например, справку о резидентстве), они должны быть легализованы или на них должен быть проставлен апостиль, если иное не предусмотрено международным договором.

   "Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств ... принимаются нотариусом при условии их легализации... Без легализации такие документы принимаются ... в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 106).

3. Передоверие: По умолчанию представитель должен лично исполнять данные ему поручения. Если вы хотите предоставить ему право передоверить полномочия другому лицу, это необходимо прямо указать в доверенности. Доверенность в порядке передоверия также потребует нотариального удостоверения.

   "Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 187, часть 1).

Выводы и рекомендации

1. Обратитесь к нотариусу. Для удостоверения такой доверенности вам необходимо лично прийти к нотариусу в России с паспортом и документами на квартиру (например, выпиской из ЕГРН).
2. Подготовьте проект полномочий. Заранее составьте для нотариуса максимально подробный перечень полномочий, используя рекомендации выше. Нотариус поможет сформулировать их в соответствии с законом и практикой.
3. Четко укажите срок. Пропишите в доверенности конкретную дату выдачи и срок действия (например, "сроком на три года").
4. Рассмотрите вопрос о передоверии. Решите, хотите ли вы предоставить представителю право передоверия. В большинстве случаев, для минимизации рисков, это право не предоставляют.
5. Уведомите представителя. После оформления передайте представителю оригинал доверенности. Для совершения действий в РФ ему потребуется только этот оригинал и его паспорт.

Рекомендация: Учитывая сложность и многоаспектность планируемых полномочий, перед визитом к нотариусу целесообразно проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости и международном частном праве, для подготовки оптимального проекта доверенности.