Добрый день, вопрос о правах на парковку после установки шлагбаума жильцами для тех, кто приобретет машину позже

Право собственника на пользование придомовой парковкой после установки шлагбаума

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником квартиры в многоквартирном доме (МКД). На общем собрании собственников было принято решение об установке шлагбаума для ограничения доступа на придомовую территорию. Вы не имели автомобиля на момент собрания и не участвовали в голосовании, но планируете его приобрести. Ваш вопрос касается двух аспектов: 1) Вашего права как собственника на пользование общим имуществом (парковкой) после покупки автомобиля; 2) Ваших обязательств по финансированию установки и содержания шлагбаума.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Право собственности на общее имущество и придомовую территорию

Как собственник помещения в МКД, Вы являетесь участником общей долевой собственности на общее имущество дома, включая придомовую территорию.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 1, пункт 4)

"Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 2)

Ваше право на долю в общем имуществе является неотчуждаемым и следует судьбе права собственности на Вашу квартиру.

"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 37, часть 2)

Из судебной практики Верховного Суда РФ прямо следует, что:

"Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчязаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены." (Источник: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2018))

Вывод: Вы, как собственник, имеете безусловное право пользоваться общим имуществом, включая придомовую территорию для парковки, независимо от того, было у Вас на момент принятия решения транспортное средство или нет.

2. Обязательность решений общего собрания и их пределы

Решения общего собрания собственников, принятые в установленном порядке, обязательны для всех, в том числе для не участвовавших в голосовании.

"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46, часть 5)

Однако это правило действует только в пределах компетенции собрания и не должно нарушать фундаментальные права собственников. Общее собрание собственников вправе принимать решения об использовании земельного участка и введении ограничений.

"принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, пункт 2 части 2)

Но эти ограничения не могут лишить собственника его доли права пользования. Например, решение "не допускать" конкретного собственника к парковке на общем земельном участке противоречило бы его имущественным правам и, вероятно, могло бы быть признано судом недействительным. Решение собрания порождает последствия для всех участников сообщества.

"Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 181.1, пункт 2)

3. Расходы на содержание общего имущества и принцип соразмерности

Обязанность по содержанию общего имущества (включая установленные на нем объекты, такие как шлагбаум) лежит на всех собственниках.

"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 158, часть 1)

Этот же принцип закреплен в гражданском законодательстве.

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 249)

Важный нюанс: Принятое собранием решение о возложении затрат только на текущих автовладельцев, по сути, является установлением особого порядка финансирования конкретного объекта (шлагбаума). Хотя общее собрание вправе утверждать перечень услуг и работ, а также размер их финансирования, это не отменяет общий принцип распределения расходов на содержание общего имущества. Если новый собственник (в данном случае — новый автовладелец) начинает пользоваться результатами этих работ, возникает вопрос о справедливом распределении бремени затрат.

Решение об исключении Вас из числа лиц, обязанных нести расходы, если бы оно было принято, могло бы рассматриваться как соглашение, освобождающее от участия в общих расходах, что прямо запрещено законом для подобных сообществ (по аналогии с правилом о товарищах).

"Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 1046)

Таким образом, с юридической точки зрения, Вы обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества (включая шлагбаум), но размер этого участия должен определяться вашей долей в праве общей собственности, а не фактом наличия автомобиля на момент установки.

4. Порядок пользования общим имуществом

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется соглашением всех участников.

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 247, часть 1)

Решение общего собрания и есть форма такого соглашения. Однако оно не может полностью лишить одного из сособственников возможности пользоваться имуществом. Если выделить часть имущества (парковочное место) соразмерно доне невозможно (что характерно для парковки), то пользование осуществляется по правилам, установленным собранием, но с сохранением права доступа для всех собственников.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Ваше право на парковку. Вы имеете полное право пользоваться придомовой территорией для парковки Вашего автомобиля после его приобретения. Это право вытекает из Вашей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД. Никакое решение общего собрания не может лишить Вас этого безусловного права. Отказ в доступе к парковке будет являться незаконным ограничением Ваших прав собственника.

2. Ваши финансовые обязательства. Вы обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества, к которому теперь относится и шлагбаум. Решение собрания о возложении первоначальных затрат только на действующих автовладельцев носит внутренний характер. Наиболее правильным и законным подходом было бы распределение всех затрат (как единовременных на установку, так и регулярных на обслуживание) между всеми собственниками помещений в МКД соразмерно их долям, вне зависимости от наличия автомобиля.

3. Практические шаги для разрешения ситуации:

   • Изучите протокол общего собрания. Запросите у правления ТСЖ, управляющей компании или инициативной группы копию протокола собрания, где было принято решение об установке шлагбаума и порядке финансирования. Внимательно изучите формулировки.

   • Предложите конструктивное решение. Перед покупкой автомобиля или сразу после обратитесь к инициаторам или правлению с предложением урегулировать вопрос. Вы можете выразить готовность внести справедливую сумму, соразмерную вашей доле в общем имуществе, в общий фонд на содержание шлагбаума. Это может быть как единовременный взнос, пропорциональный затратам на установку, так и участие в ежемесячных/ежегодных расходах.

   • Инициируйте новое общее собрание. Если диалог не удается, Вы, как собственник, вправе инициировать внеочередное общее собрание для пересмотра порядка финансирования содержания шлагбаума и утверждения правил пользования парковочными местами, которые будут учитывать интересы всех собственников, включая будущих автовладельцев.

   • Обращение в суд. Если Вам будет отказано в доступе к парковке, Вы вправе обжаловать это решение (или действия, основанные на нем) в судебном порядке.

     "Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46, часть 6)

     Суд может признать недействительной ту часть решения собрания, которая незаконно ограничивает Ваши права или устанавливает несправедливый порядок расходов.

Резюме: Приобретение автомобиля не лишает Вас права пользоваться придомовой территорией. Вы обязаны участвовать в расходах на общее имущество. Отказ в допуске к парковке незаконен. Рекомендуется вступить в переговоры с другими собственниками для определения справедливого механизма Вашего участия в расходах на шлагбаум. Если договориться не удастся, для защиты Ваших прав потребуется обращение к адвокату и в суд.