Снос жилого дома, находящегося в долевой собственности
Анализ ситуации
Вы с сожителем являетесь сособственниками земельного участка и жилого дома в Московской области, каждый владея 1/2 долей в праве общей долевой собственности. Вы планируете снести ветхий дом. Поскольку дом является общим имуществом, для принятия решения о его сносе необходимо согласие всех собственников.
Применимые правовые нормы и порядок действий
1. Согласование решения о сносе между собственниками
Снос дома представляет собой действие по распоряжению общим имуществом. Согласно Гражданскому кодексу, для этого требуется единогласное решение всех участников долевой собственности.
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 246)
Нотариальное удостоверение не является обязательным, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В вашем случае снос не является сделкой по отчуждению доли (продажа, дарение и т.п.), для которых нотариальное удостоверение обязательно в силу закона. Вы можете оформить свое согласие в простой письменной форме.
"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки... Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 163)
Специальной утвержденной формы или бланка для такого соглашения не существует. Вы можете составить документ самостоятельно. Рекомендуется включить в него следующие сведения:
- Дату и место составления.
- ФИО, паспортные данные, адреса обоих собственников.
- Описание объекта (кадастровый номер участка и дома, адрес).
- Констатацию факта, что дом находится в общей долевой собственности.
- Констатацию единогласного решения о сносе жилого дома в связи с его ветхим состоянием.
- Подписи обоих собственников.
2. Действия перед и после сноса
Помимо согласования между собой, необходимо выполнить ряд административных процедур.
А. Уведомление органов местного самоуправления (обязательно).
Перед началом работ по сносу вы обязаны уведомить орган местного самоуправления.
"В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик подает ... уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 55.31)
После завершения сноса необходимо направить уведомление о завершении сноса.
"Застройщик или технический заказчик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта капитального строительства подает ... уведомление о завершении сноса объекта капитального участка..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 55.31)
Формы этих уведомлений утверждены федеральным органом исполнительной власти. Их можно найти на сайтах местных администраций или на Едином портале государственных услуг.
Б. Подготовка акта обследования и снятие дома с кадастрового учета (обязательно).
После физического сноса дома необходимо юридически прекратить его существование как объект недвижимости. Для этого требуется подготовить акт обследования, который подтверждает прекращение существования объекта.
"Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер ... подтверждает прекращение существования здания, сооружения ... в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 23)
Акт обследования готовит кадастровый инженер на основании договора подряда. На основании этого акта осуществляется снятие объекта с государственного кадастрового учета и регистрация прекращения права собственности на него в Росреестре. Обратиться с заявлением об этом должны оба собственника.
"При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 40)
"Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете изменений сведений об объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности, обращаются все лица, в собственности которых такой объект находится." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 15)
3. Влияние состояния дома (ветхость)
Предоставленный контекст не содержит информации об упрощенном порядке сноса в связи с ветхостью или аварийностью жилого дома, не являющегося многоквартирным. Процедура признания объекта аварийным и подлежащим сносу регулируется отдельными нормами (ст. 55.26-1 ГрК РФ), но это, как правило, инициируется органами власти и касается в первую очередь многоквартирных домов. В вашем случае вы как собственники принимаете решение о сносе добровольно, и на вас распространяется общий порядок, описанный выше.
Выводы и рекомендации
- Согласие на снос: Вам не требуется обязательное нотариальное удостоверение согласия на снос. Достаточно составить письменное соглашение (решение) в простой письменной форме, подписанное обоими собственниками. Утвержденного бланка не существует.
- Последовательность действий:
- Шаг 1: Составьте и подпишите с сособственником письменное соглашение о сносе дома.
- Шаг 2: Не менее чем за 7 рабочих дней до начала сноса подайте уведомление о планируемом сносе в орган местного самоуправления (администрацию поселения/городского округа).
- Шаг 3: Осуществите снос дома с соблюдением всех технических и safety-требований (отключение коммуникаций и т.д.).
- Шаг 4: В течение 7 рабочих дней после завершения сноса подайте уведомление о завершении сноса в тот же орган местного самоуправления.
- Шаг 5: Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, подтверждающего прекращение существования дома.
- Шаг 6: Совместно подайте в Росреестр (через МФЦ, онлайн или напрямую) заявление о снятии дома с кадастрового учета и регистрации прекращения права собственности на него, приложив акт обследования и свои паспорта.
- Обращение к специалисту: Поскольку процесс связан с оформлением документов для Росреестра и взаимодействием с органами власти, для минимизации рисков ошибок рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, или поручить сопровождение процедуры кадастровому инженеру/юридической компании.
