Нужно ли разрешение ОСС для размещения оборудования на крыше пристройки и законность запрета промышленных установок в многоквартирном доме

Размещение промышленного оборудования на крыше многоквартирного дома и правомочия общего собрания собственников

Краткий анализ ситуации

Вы проживаете в многоквартирном доме, где крыша над встроенно-пристроенными нежилыми помещениями является общим имуществом собственников. Арендатор нежилого помещения намерен установить на этой крыше вентиляционные агрегаты и наружные блоки кондиционеров. Собственники квартир против из-за возможного шума, ухудшения вида и снижения стоимости жилья. Арендатор угрожает судом из-за уже установленных жильцами бытовых кондиционеров. Вы планируете созвать общее собрание для урегулирования этих вопросов.

Правовой анализ и ответы на вопросы

1. Требуется ли согласие общего собрания собственников для размещения оборудования арендатором?

Да, согласие общего собрания собственников помещений (ОСС) обязательно.

Крыша многоквартирного дома, включая крышу над встроенно-пристроенными помещениями, конструктивно связанную с основным зданием, входит в состав общего имущества.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 1, пункт 3)

Вопросы пользования общим имуществом отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников.

"...К компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома также относится принятие решений о пользовании общим имуществом таких собственников иными лицами..." (Источник: Из Постановления Конституционного Суда РФ от 02.07.2024 N 34-П, пункт 3.2)
"...принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 3)

Установка арендатором вентиляционных агрегатов и наружных блоков кондиционеров на крыше — это именно пользование общим имуществом иным лицом. Следовательно, такое действие допустимо только на основании решения ОСС.

2. Каким большинством голосов принимается такое решение?

Решение о передаче общего имущества в пользование третьим лицам (включая арендатора) принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Жилищный кодекс устанавливает квалифицированное большинство для решений по вопросам пользования общим имуществом.

"...решения, предусмотренных пунктами ... 3, 3.1 ... части 2 статьи 44 ... которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46, часть 1)

Это положение коррелирует с нормами Гражданского кодекса о распоряжении общим имуществом.

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 246, пункт 1)

Более конкретно, Гражданский кодекс устанавливает:

"Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам... Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 259.3, пункт 4)

Вывод: Для законной установки своего оборудования арендатор должен получить решение ОСС, принятое 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

3. Законно ли решение ОСС, разрешающее бытовые кондиционеры и запрещающее промышленное оборудование?

Да, такое решение будет законным, если оно принято в установленном порядке и не нарушает права и законные интересы граждан.

Общее собрание собственников — высший орган управления домом, компетентный устанавливать правила пользования общим имуществом.

"По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 4)

Собрание может принять внутренние правила, регламентирующие размещение оборудования на фасадах и крыше, например:

• Разрешить установку бытовых кондиционеров в согласованных местах фасада, не ухудшающих архитектурный облик и не создающих неудобств другим жильцам.
• Запретить размещение промышленного оборудования, создающего шум, вибрацию или иным образом нарушающего благоприятные условия проживания.

Управление домом должно обеспечивать безопасные и благоприятные условия.

"Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161, часть 1)

Запрет на оборудование, создающее шум и потенциально опасное, соответствует этой цели и требованиям о содержании общего имущества.

"Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ... в состоянии, обеспечивающем: ... безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10)

Важный нюанс о бытовых кондиционерах: Их установка на фасаде (общем имуществе) также требует решения ОСС. Об этом прямо говорит судебная практика Верховного Суда РФ.

"Использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома." (Источник: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2023), пункт 3)

Следовательно, легализация уже установленных блоков через решение собрания — правильный путь, который также лишит арендатора аргументов в потенциальном судебном споре.

4. Правовые риски и угрозы арендатора

Угроза арендатора подать в суд на собственников из-за бытовых кондиционеров имеет под собой формальное основание, так как их установка без решения ОСС может быть признана нарушением.

"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29, часть 1)

Однако этот риск можно полностью нивелировать, срочно проведя ОСС и утвердив порядок установки такого оборудования. После этого основания для иска арендатора отпадут.

Что касается планов самого арендатора, то установка оборудования без решения ОСС будет незаконной. В случае спора собственники вправе требовать устранения нарушения.

"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 304)

Если оборудование будет создавать шум и дискомфорт, это может рассматриваться как нарушение прав собственников на благоприятные условия проживания.

Выводы и рекомендации

1. Требуется разрешение ОСС: Арендатор обязан получить решение общего собрания собственников на установку своего оборудования на крыше (общем имуществе). Без такого решения его действия будут незаконными.

2. Необходимое большинство голосов: Решение о передаче общего имущества (крыши) в пользование арендатору должно быть принято большинством не менее двух третей (2/3) голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. Простого большинства (>50%) недостаточно.

3. Созыв общего собрания — правильная и срочная мера: Ваша идея созвать ОСС абсолютно верна. На собрании следует вынести на голосование два основных вопроса:

   • Вопрос 1: Об утверждении правил установки бытовых кондиционеров на фасадах здания (с определением допустимых мест, способов крепления, требований к бесшумности и сохранности фасада). Это легализует существующие установки и установит порядок на будущее.
   • Вопрос 2: О запрете размещения на общем имуществе многоквартирного дома (крышах, фасадах) промышленного и коммерческого оборудования (вентиляционных агрегатов, внешних блоков кондиционеров небытового типа и т.п.), создающего шум, вибрацию, ухудшающего архитектурный облик дома или условия проживания.
   • Для принятия решений по пользованию общим имуществом (как по правилам для собственников, так и по запрету для третьих лиц) требуется то же квалифицированное большинство в 2/3 голосов.

4. Подготовка к собранию: При подготовке протокола и решений собрания следует четко формулировать положения, ссылаясь на обязанность обеспечивать благоприятные условия проживания и безопасность. Можно приложить фотографии или схемы, показывающие, где возможно размещение бытовых кондиционеров без ущерба для внешнего вида.

5. Действия в случае угроз: После принятия законного решения ОСС угрозы арендатора теряют силу. Если он попытается установить оборудование без разрешения, собственники вправе обратиться в суд с требованием о запрете такой деятельности и демонтаже.

   "Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 1065, пункт 1)

Рекомендация: Немедленно инициируйте проведение общего собрания собственников в установленном Жилищным кодексом порядке. Правильно оформленное решение собрания станет надежной правовой защитой от посягательств арендатора и упорядочит практику размещения бытового оборудования самими жильцами. В случае если арендатор после отрицательного решения ОСС продолжит настаивать на своих планах или подаст иск, вам потребуется обратиться за помощью к адвокату для представления интересов в суде.