Обязанности управляющей компании по предоставлению финансовой отчётности и необходимость перерасчёта платы при утверждённом на общем собрании собственников тарифе

Обязанность управляющей компании раскрывать финансовую информацию и правомерность тарифа, установленного собранием собственников, для владельца машино-места

Анализ ситуации

Вы — собственник машино-места в здании, где управляющая компания (УК) оказывает услуги по содержанию общего имущества. Вы требуете от УК предоставить детальную финансовую и отчётную документацию, а также оспариваете установленный тариф, считая, что для машино-места должна применяться иная расчётная база. Тариф был утверждён на общем собрании собственников (ОСС) и закреплён в договоре управления.

1. Правовой статус машино-места и принцип расчёта платы

Машино-место признаётся самостоятельным объектом недвижимости и помещением в составе многоквартирного дома.

"Гражданский кодекс Российской Федерации признает в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества в многоквартирном доме как жилые, так и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств машино-места" (Источник: Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П, пункт 3).

Обязанность нести расходы на содержание общего имущества распространяется на всех собственников помещений (включая машино-места) соразмерно их доле в праве общей собственности.

"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт" (Источник: Жилищный кодекс РФ, часть 1 статьи 158).
"каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249).

Ключевой вывод: Доля в общем имуществе, а значит, и размер платы, определяется пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (машино-места).

"доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме" (Источник: Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П).

Таким образом, в общем случае плата за содержание и ремонт для собственников машино-мест рассчитывается так же, как и для собственников жилых и нежилых помещений — исходя из площади. Утверждение собственника о том, что машино-место "не считается помещением" и для него должен быть иной тариф, основано на недействующих нормах и не соответствует текущему законодательству.

2. Обязанность УК раскрывать финансовую информацию по требованию собственника

Законодательство устанавливает конкретные требования к раскрытию информации управляющей организацией.

Что УК обязана предоставить:

1. Годовой отчёт о деятельности. УК обязана ежегодно представлять собственникам отчёт о своей деятельности.

   "Управляющая организация ... в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о деятельности по управлению многоквартирным домом за предыдущий год" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, часть 10.1).

2. Информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности работ.

   "Собственники помещений ... вправе: получать от ответственных лиц ... информацию о перечнях, объемах, качества и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 40, подпункт "а").

3. Общий отчёт об исполнении договора управления.

   "обеспечение собственниками помещений ... контроля за исполнением решений собрания ... в том числе: предоставление собственникам помещений ... отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления" (Источник: Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, пункт 4, подпункт "з").

Что УК НЕ обязана раскрывать в деталях по общему правилу:

• Детальную постатейную смету на все услуги и работы с обоснованием стоимости каждого вида. В предложении о размере платы должна содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы, а при превышении установленного органом местного самоуправления норматива — детализация с указанием годовой стоимости каждого вида работ и услуг.

  "В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения ... должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения ... в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 31).
  Важно: Это требование касается предложения УК перед собранием, а не постоянного раскрытия внутренней детализации по каждому требованию собственника.

• Размер наценки (прибыли УК). Закон прямо не обязывает УК раскрывать размер своей прибыли. Прибыль УК может формироваться за счёт экономии при эффективном управлении, и эта экономия может оставаться в распоряжении УК при условии надлежащего качества работ.

  "разница [между фактическими и учтёнными расходами] остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 162, часть 12).

Вывод по документации: Вы вправе получить от УК годовой отчёт о деятельности, информацию о перечне, объёме и периодичности работ, а также общий отчёт об исполнении договора. Требование о предоставлении детализированной постатейной сметы на все работы с обоснованием каждой стоимости и размера прибыли УК выходит за рамки обязательного раскрытия, если иное не предусмотрено решением ОСС или договором управления.

3. Правомерность тарифа, утверждённого общим собранием собственников, и возможность перерасчёта

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех, включая тех, кто голосовал против или не участвовал.

"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, ... является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 46, часть 5).

Если ОСС утвердило тариф на содержание, применяемый ко всем собственникам помещений (включая машино-места), это является законным решением. Более того, собрание может устанавливать различные размеры платы для разных категорий помещений (жилых/нежилых), если это основано на объективных обстоятельствах.

"не исключают возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые ... могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества" (Источник: Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П, пункт 5).

Нужен ли перерасчёт?

1. Если решение ОСС об утверждении тарифа принято без нарушений (соблюдён порядок созыва, кворум, голосования), то перерасчёт по требованию одного собственника не проводится. Установленный тариф является обязательным.
2. Если собственник считает решение ОСС незаконным, он вправе его оспорить в суде в установленный срок.

   "Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 46, часть 6).

Основанием для перерасчёта в одностороннем порядке (без решения нового ОСС или суда) может быть только ненадлежащее качество услуг или их непредоставление, что регламентируется отдельными правилами и должно быть документально подтверждено.

Выводы и рекомендации

1. По статусу машино-места: Ваши утверждения об особом статусе машино-места для расчёта платы за содержание не соответствуют действующему законодательству. Машино-место является помещением, и его собственник обязан участвовать в расходах на общее имущество пропорционально площади этого машино-места, если иное не установлено решением ОСС.

2. По раскрытию информации УК:

   • Вы вправе получить: Годовой отчёт о деятельности УК за прошедший год, отчёт об исполнении договора управления, информацию о перечне, объёмах, качестве и периодичности выполняемых работ и услуг.
   • УК не обязана предоставлять по каждому требованию: Детальную постатейную смету с обоснованием стоимости каждого конкретного вида работ, а также информацию о размере своей наценки или прибыли. Эти данные раскрываются на этапе предложения тарифа перед ОСС.

3. По тарифу и перерасчёту:

   • Тариф, утверждённый решением общего собрания собственников, проведённого в соответствии с законом, является обязательным для всех собственников, включая вас. Односторонний перерасчёт по вашему требованию не предусмотрен.
   • Если вы считаете, что решение ОСС принято с нарушениями (например, не был соблюдён порядок уведомления, отсутствовал кворум) или тариф установлен необоснованно, вы можете оспорить это решение в суде в течение шести месяцев с момента, когда вы узнали о нём.
   • Для перерасчёта платы по основанию "ненадлежащее качество услуг" вам необходимо документально фиксировать нарушения (составлять акты) и обращаться к УК с требованием об уменьшении платы в соответствии с Правилами, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Рекомендации:

1. Затребуйте у УК документы, которые она обязана предоставить: годовой отчёт и информацию о выполняемых работах (перечень, периодичность).
2. Внимательно изучите протокол общего собрания, на котором утверждался тариф, и договор управления на предмет соблюдения процедуры принятия решения.
3. Если уверены в наличии нарушений при принятии решения ОСС или в необоснованности тарифа, для подготовки иска в суд обратитесь к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве, с учётом установленного шестимесячного срока на обжалование.