Кто обязан убирать снег и наледи в многоквартирном доме при аренде нежилого помещения?

Ответственность за уборку снега и наледи в местах общего пользования многоквартирного дома

Анализ ситуации

Вы, как арендатор нежилого помещения в многоквартирном доме, столкнулись с отказом управляющей компании (УК) производить уборку снега и наледи на лестницах и у входа. УК мотивирует это отсутствием такой обязанности в договоре. Для разрешения ситуации необходимо установить: 1) являются ли указанные зоны общим имуществом; 2) кто обязан содержать это имущество; 3) входит ли уборка снега и наледи в обязательный перечень работ.

Применимые нормы права

1. Состав общего имущества многоквартирного дома

Лестничные клетки, площадки и прилегающая территория относятся к общему имуществу собственников помещений.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 36, часть 1, пункт 1)

"В состав общего имущества включаются: ... помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме ... в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2, подпункт "а")

"В состав общего имущества включаются: ... земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2, подпункт "е")

Таким образом, лестницы, входы и прилегающий земельный участок являются частью общего имущества дома.

2. Обязанность по содержанию общего имущества

Содержание общего имущества — обязанность собственников помещений, которую они делегируют управляющей организации при выборе такого способа управления.

"Управление многоквартирным домом должно обеспечивать ... надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, часть 1)

"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений ... за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, часть 2.3)

"Надлежащее содержание общего имущества ... обеспечивается: ... собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 16, подпункт "а")

3. Входит ли уборка снега и наледи в перечень обязательных работ?

Да, уборка и санитарно-гигиеническая очистка мест общего пользования и земельного участка входят в содержание общего имущества.

"Содержание общего имущества ... включает в себя: ... г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 11, подпункт "г")

Состав минимального перечня работ, включая уборку, устанавливается Правительством РФ. Периодичность и конкретный перечень работ для каждого дома определяются в договоре управления, но они не могут быть меньше установленного минимума.

"Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме ... устанавливаются Правительством Российской Федерации." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, часть 1.2)

"Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень ... периодичность их оказания и выполнения определяются ... в договоре управления многоквартирным домом..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пункт 2, подпункт "б")

4. Отсутствие различий для жилых и нежилых помещений

Нормы о содержании общего имущества применяются ко всем помещениям в многоквартирном доме — как жилым, так и нежилым.

"Многоквартирным домом признается здание ... которое может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 15, часть 6)

"В состав общего имущества включаются помещения ... предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2, подпункт "а")

Вывод: Использование помещения под торговлю не меняет обязанности УК по содержанию общего имущества, используемого и вами, и другими жильцами.

Выводы и рекомендации

1. Ответственность лежит на управляющей компании. Уборка снега и наледи на лестницах, крыльце и прилегающей территории, входящей в состав общего имущества, является обязанностью УК, выбранной собственниками для управления домом. Отсутствие прямого упоминания в договоре не освобождает УК от этой обязанности, так как она установлена законом и подзаконными актами.

2. Ваши действия:

   • Проверьте договор управления. В договоре должен быть указан перечень работ по содержанию общего имущества. Даже если уборка снега не детализирована, ссылка на соблюдение Правил содержания общего имущества (Постановление №491) делает эту обязанность безусловной.
   • Направьте письменную претензию в управляющую компанию с ссылками на ст. 161 ЖК РФ и п. 11 Правил содержания общего имущества (Постановление №491), требуя исполнения обязанности по уборке.
   • Зафиксируйте нарушение. В случае бездействия УК составьте акт о ненадлежащем содержании общего имущества (например, с участием других собственников/арендаторов). Этот акт будет основанием для снижения платы за содержание и ремонт.

   "В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества ... управляющая организация ... обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (Правила изменения размера платы), пункт 6)

   • Обратитесь в органы государственного жилищного надзора (ГЖН). Это основной контролирующий орган. Направьте жалобу на бездействие УК.

   "Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение ... требований к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 20, часть 1, пункт 1)

   • Информируйте собственника помещения, который также заинтересован в надлежащем содержании имущества и может воздействовать на УК через общее собрание собственников.

Если ситуация не разрешится, следующим шагом будет обращение в суд с иском к УК о понуждении к исполнению обязанностей и взыскании убытков (если таковые возникнут). Для подготовки судебного иска и детального анализа договора рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.