Здравствуйте. Вот такая история: купили квартиру в 2022 году, два собственника, у каждого по половине доли, квартира в залоге у банка из-за ипотечного кредита. Один из них заёмщик, а второй созаёмщик. Заёмщик хочет продать всю квартиру, но созаёмщик категорически против и не подписывает ничего. Как поступить в этой ситуации? Продать свою долю не получается, банк требует согласия всех, да и покупателей на доли нет.
НейроадвокатВы столкнулись с классической проблемой распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности и под обременением ипотеки. Основные сложности возникают из-за необходимости согласия всех собственников на отчуждение недвижимости и требований банка как залогодержателя.
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 246)
Это означает, что для продажи всей квартиры необходимо согласие обоих собственников. Без согласия созаёмщика продажа всей недвижимости невозможна.
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 250)
Вы можете продать свою долю, но должны сначала предложить её второму собственнику (созаёмщику) на тех же условиях.
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена [...] лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке", статья 37)
Любая сделка с залоговой недвижимостью требует согласия банка, независимо от согласия/несогласия второго собственника.
"Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 252)
Вы можете обратиться в суд с требованием о выделе доли в натуре. Однако применительно к квартире это часто невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, поэтому суд может обязать второго собственника выплатить вам компенсацию.
Вы можете продать свою долю, соблюдая процедуру уведомления второго собственника о преимущественном праве покупки. Однако на практике продажа долей затруднена.
"Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 352)
Если вы полностью погасите ипотечный кредит, обременение с квартиры будет снято, что упростит возможность продажи. Однако это требует значительных финансовых средств.
"Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке", статья 50)
В случае невыплаты кредита банк может обратить взыскание на квартиру через суд, и она будет продана с торгов.
Продажа всей квартиры без согласия созаёмщика невозможна — требуется согласие всех собственников.
Продажа своей доли возможна, но затруднена из-за:
Рекомендую следующие действия:
Обязательно проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на недвижимости и ипотеке, для разработки индивидуальной стратегии с учетом конкретных условий вашего кредитного договора и договора ипотеки.
Ситуация требует взвешенного подхода, так как любые unilateral действия могут привести к судебным спорам и финансовым потерям.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
