Споры по распределению затрат на подведение водоснабжения и септиков в многоквартирном доме между частными собственниками и арендаторами

Распределение расходов на подведение воды и септиков в многоквартирном доме

Анализ ситуации

Ситуация связана с финансированием работ по подведению водоснабжения и септиков к многоквартирному дому. Ключевые аспекты:

• Участвуют три собственника помещений и два арендатора (нанимателя).
• После общего собрания и подписания сметы с подрядчиком трое участников отказались от финансирования.
• Управляющая организация требует пересмотреть смету, настаивая на распределении расходов пропорционально долям собственников в общем имуществе, а не равными частями между согласившимися.
• Возник конфликт между уже утвержденными документами и требованиями привести их в соответствие с законом.

Применимые правовые нормы

1. Порядок распределения расходов на работы, связанные с общим имуществом МКД

Согласно жилищному законодательству, все работы, связанные с общим имуществом многоквартирного дома (МКД), финансируются собственниками помещений. Расходы распределяются не поровну между жильцами или согласившимися, а строго пропорционально долям в праве общей долевой собственности на общее имущество.

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 39)

"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158)

"Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 28)

Доля в праве общей собственности, в свою очередь, определяется пропорционально площади помещения собственника (ст. 37 ЖК РФ). Работы по подведению водоснабжения и водоотведения (септиков) касаются внутридомовых инженерных систем, которые являются частью общего имущества МКД. Следовательно, требование управляющей организации о распределении затрат пропорционально долям собственников является законным. Равное распределение между всеми жильцами или только согласившимися участниками противоречит закону.

2. Обязанности арендаторов (нанимателей) по финансированию таких работ

Арендаторы (наниматели) жилых помещений не несут бремя расходов на содержание и тем более на создание (подведение) элементов общего имущества МКД. Эта обязанность целиком лежит на собственнике помещения.

"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 671)

"Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 616)

Статья 616 ГК РФ возлагает на арендатора только текущий ремонт и содержание, в то время как капитальный ремонт и работы по созданию новых элементов инфраструктуры остаются обязанностью арендодателя (собственника). Таким образом, арендаторы не обязаны участвовать в финансировании подведения коммуникаций.

3. Правовые последствия отказа собственника от финансирования после согласия на собрании

Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, даже если они не участвовали в голосовании или голосовали против.

"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 5)

Если собственник первоначально согласился (например, голосовал "за"), а затем отказывается платить, он нарушает принятое решение. Такой односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 310)

4. Правомерность требования управляющей организации о пересмотре сметы

Требование управляющей организации является правомерным, если утвержденная смета нарушает императивные нормы закона о порядке распределения расходов. Смета, в которой расходы распределены не пропорционально долям, а иным образом (например, поровну), не соответствует законодательству. Такой документ может быть признан не соответствующим закону, а его исполнение может привести к неосновательному обогащению одних лиц за счет других.

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)

Управляющая организация, осуществляя управление домом, обязана следить за соблюдением законодательства, в том числе при оформлении финансовых документов. Поэтому ее требование исправить смету обоснованно.

Выводы и рекомендации

1. Требования управляющей организации законны. Расходы на работы, связанные с общим имуществом МКД (подведение воды и септиков), должны распределяться между собственниками помещений пропорционально их долям в праве общей собственности, которые определяются исходя из площади принадлежащих им помещений. Равное распределение между всеми жильцами или только согласившимися незаконно.

2. Арендаторы не платят за эти работы. Обязанность по финансированию полностью лежит на собственниках сдаваемых помещений.

3. Отказ собственников от финансирования после принятия решения собрания неправомерен. Если решение общего собрания о проведении работ и их финансировании было принято с соблюдением установленной процедуры (кворум, большинство голосов), оно обязательно для всех собственников. Отказ от оплаты своей доли расходов является нарушением.

4. Необходимо привести документы в соответствие с законом.

   • Пересчитать смету: Определить долю в общих расходах для каждого собственника, исходя из площади его помещения относительно общей площади всех помещений в доме.
   • Внести изменения в договор с подрядчиком: Если договор уже заключен, может потребоваться заключение дополнительного соглашения к нему, отражающего правильное распределение затрат между заказчиками (собственниками) или иным образом урегулировать этот вопрос.
   • Провести повторное или дополнительное собрание: Для утверждения скорректированной сметы и порядка ее оплаты. На этом же собрании можно рассмотреть вопрос о мерах воздействия на отказавшихся собственников.

5. Действия в отношении отказавшихся собственников:

   • Им следует направить письменные уведомления с расчетом их доли расходов на основании пересмотренной сметы и ссылкой на решение общего собрания.
   • В случае дальнейшего отказа оплатить свою долю, согласившиеся собственники вправе выполнить работы, оплатив их полностью, а затем взыскать с отказавшихся собственников причитающиеся суммы в судебном порядке как неосновательное обогащение или в счет возмещения расходов по содержанию общего имущества.
   • Также можно потребовать возмещения убытков, вызванных задержкой (например, если пришлось переносить сроки работ).

Рекомендация: Учитывая сложность ситуации и наличие спора между собственниками, для корректного оформления всех документов, проведения собрания и, при необходимости, судебной защиты прав, целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.