Покупка доли в доме, легальность которого подтверждена судом в 2014 году: риски пересмотра решения и сноса
Анализ ситуации
Вы планируете приобрести долю в многоквартирном доме, легальность которого была установлена решением суда, вступившим в законную силу в 2014 году. Ваше беспокойство связано с возможностью пересмотра этого решения и инициирования новых судебных процессов, которые могут поставить под угрозу ваше право собственности.
1. Окончательность судебного решения 2014 года
Вступившее в законную силу судебное решение обладает свойствами обязательности и неопровержимости (кроме исключительных случаев).
"После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статья 209)
Это означает, что по тем же основаниям и между теми же сторонами спор не может быть возобновлен. Решение суда 2014 года, если оно вступило в законную силу, является окончательным по данному конкретному спору.
2. Возможность пересмотра решения в исключительном порядке
Закон предусматривает исключительные процедуры для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов. Это:
- Пересмотр по вновь открывшимся или новым обстоятельствам (статья 392 ГПК РФ).
- Надзорное производство в Президиуме Верховного Суда РФ (статья 391.1 ГПК РФ).
Пересмотр по вновь открывшимся или новым обстоятельствам
Для такого пересмотра требуются строго определенные основания.
"Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются: 1) вновь открывшиеся обстоятельства - указанные в части третьей настоящей статьи и существовавшие на момент принятия судебного постановления существенные для дела обстоятельства; 2) новые обстоятельства - указанные в части четвертой настоящей статьи, возникшие после принятия судебного постановления и имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статья 392)
К вновь открывшимся обстоятельствам относятся, например, заведомо ложные показания свидетеля или фальсификация доказательств, установленные вступившим в законную силу приговором суда. К новым обстоятельствам относится, в частности, "определение либо изменение в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации или постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации практики применения правовой нормы" (п. 5 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ), если в таком постановлении указано, что правовая позиция имеет обратную силу.
"Заявление, представление о пересмотре вступивших в законную силу судебных постановлений по вновь открывшимся или новым обстоятельствам подаются сторонами, прокурором, другими лицами, участвующими в деле, в суд, принявший эти постановления. Указанные заявление, представление могут быть поданы в течение трех месяцев со дня открытия или появления обстоятельств, являющихся основанием для пересмотра судебного акта..." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статья 394)
Таким образом, простое "выяснение" о возможных нарушениях норм при строительстве, которое не было подтверждено вступившим в силу судебным актом (например, приговором о фальсификации), само по себе не является основанием для пересмотра. Кроме того, срок для обращения с таким заявлением ограничен тремя месяцами с момента открытия обстоятельств.
Надзорное производство
Пересмотр в порядке надзора возможен в очень ограниченных случаях и в строгие сроки.
"Вступившие в законную силу судебные постановления... могут быть пересмотрены в порядке надзора Президиумом Верховного Суда Российской Федерации по жалобам лиц, участвующих в деле, и других лиц, если их права, свободы и законные интересы нарушены этими судебными постановлениями." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статья 391.1)
"Судебные постановления, указанные в части второй статьи 391.1 настоящего Кодекса, могут быть обжалованы в порядке надзора в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статья 391.2)
Поскольку решение было вынесено в 2014 году, общий трехмесячный срок для подачи надзорной жалобы давно истек. Его восстановление возможно только по уважительным причинам, что маловероятно спустя столько лет.
3. Риски иска о сносе самовольной постройки от новых лиц
Важный вопрос: могут ли соседи или администрация, не участвовавшие в деле 2014 года, подать новый иск о сносе дома как самовольной постройки?
С одной стороны, закон предоставляет право на обращение в суд за защитой нарушенных прав.
"Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статья 3)
С другой стороны, существует принцип обязательности судебных постановлений.
"Обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым судебным постановлением нарушаются их права и законные интересы." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статья 13)
Ключевое значение имеет статья 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке. В ней содержится прямой запрет для органов местного самоуправления принимать решения о сносе в отношении объектов, право на которые уже зарегистрировано или признано судом.
"Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 222)
Это означает, что если в 2014 году суд признал право собственности на дом (или его легальность), что, вероятно, и послужило основанием для последующей регистрации, администрация не может вынести внесудебное решение о его сносе. Единственный путь для нее (или для соседей, чьи права нарушены) – обратиться в суд с новым иском. Однако в новом процессе факт наличия ранее вынесенного судебного решения о легальности будет иметь важное значение.
4. Значение государственной регистрации права для покупателя
Решение суда является безусловным основанием для регистрации права в ЕГРН.
"5) вступившие в законную силу судебные акты;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)
Покупатель, приобретая долю на основании зарегистрированного права, может считаться добросовестным приобретателем, полагавшимся на данные ЕГРН.
"Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным..., пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 8.1)
В случае, если право у добросовестного приобретателя жилого помещения все же будет истребовано по решению суда, закон предусматривает для него право на компенсацию.
"Физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации..., имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 68.1)
Выводы и рекомендации
-
Судебное решение 2014 года является устойчивым. Обычные способы обжалования (апелляция, кассация) для него недоступны ввиду истечения сроков. Пересмотр в исключительном порядке (по новым обстоятельствам или в надзоре) возможен лишь при наличии строго определенных законом оснований и соблюдения коротких сроков, что на практике маловероятно спустя много лет.
-
Риск нового иска о сносе существует, но он ограничен. Администрация не может снести дом своим решением, если его право признано судом. Новый судебный иск от администрации или соседей возможен, однако суд в новом процессе будет учитывать ранее вынесенное решение о легальности. Для успеха такого иска истцам придется доказать наличие новых, не исследованных ранее обстоятельств, например, представляющих непосредственную угрозу жизни и здоровью.
-
Рекомендации перед покупкой:
- Запросите расширенную выписку из ЕГРН на дом и конкретную квартиру/помещение, долю в которой покупаете. Убедитесь, что право собственности продавца зарегистрировано, и в выписке нет отметок о судебных спорах или решениях о сносе.
- Уточните, на каком именно основании зарегистрировано право. В выписке должны быть ссылки на решение суда 2014 года. Если есть возможность, ознакомьтесь с материалами того дела, чтобы понять его суть (например, через запрос копий документов из реестра).
- Проверьте техническое состояние дома. Ваш основной риск может быть связан не с пересмотром решения 2014 года, а с признанием дома аварийным и подлежащим сносу по новым, техническим причинам (ст. 55.26-1 Градостроительного кодекса РФ). Узнайте, проводились ли в последнее время обследования дома.
- Включите в договор купли-продажи гарантии продавца об отсутствии известных ему претензий со стороны государственных органов или третьих лиц на объект, а также об отсутствии обстоятельств, которые могут повлечь признание дома самовольной постройкой или аварийным.
- Для максимальной безопасности перед сделкой целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и строительном праве, который сможет провести более глубокий анализ рисков, включая проверку градостроительной документации.
