Требование уплаты первоначального взноса с нового собственника дачи, не вступившего в члены товарищества
Анализ вашей ситуации
Вы стали собственником земельного участка в дачном некоммерческом товариществе (ДНТ) на основании договора купли-продажи. После сделки председатель товарищества требует от вас внести первоначальный взнос, ссылаясь на устав, хотя вы официально не вступили в члены товарищества, и в договоре купли-продажи такое условие отсутствует.
Правовой статус собственника, не вступившего в члены товарищества
После приобретения участка вы являетесь его полноправным собственником. Членство в товариществе не возникает автоматически с переходом права собственности. Согласно закону, для вступления в члены необходимо подать заявление и быть принятым решением общего собрания.
"Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства)." (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ, Статья 18)
"Другие вступающие в такое объединение лица принимаются в его члены общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения." (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ, Статья 18)
Таким образом, пока вы не подали заявление и общее собрание не приняло вас в члены, формально вы членом товарищества не являетесь. Вы можете вести дачное хозяйство индивидуально.
Правомерность требования взноса с не-члена товарищества
Требование председателя об уплате первоначального (вступительного) взноса к вам, как к лицу, не являющемуся членом товарищества, является неправомерным.
- Вступительные, членские и целевые взносы – это обязательные платежи, установленные для членов товарищества.
"К исключительной компетенции общего собрания членов... относится... установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов" (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ, Статья 21)
"Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан: ... своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные... уставом такого объединения" (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ, Статья 19)
- Для граждан, ведущих хозяйство индивидуально (не членов товарищества), закон предусматривает иной порядок.
"Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории... объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования... за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме" (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ, Статья 8)
Вывод: Обязанность платить вступительный взнос возникает только с момента вашего принятия в члены товарищества. До этого момента товарищество может предложить вам заключить отдельный договор на пользование общим имуществом, условия и стоимость которого определяются общим собранием.
Соотношение с договором купли-продажи
Ваш договор купли-продажи регулирует отношения между вами и продавцом. Если в нем не указано на обременение участка обязательством по внесению взносов в товарищество, а продавец вас об этом не предупредил, это может стать отдельным основанием для претензий к продавцу.
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 460)
Возможные последствия неуплаты и вопрос об ограничении доступа
- Неуплата "вступительного взноса" как не-члена: Поскольку требование неправомерно, никаких законных санкций за его неуплату не последует.
- Ограничение доступа к участку: Это действие является грубым нарушением вашего права собственности.
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304)
Ограничение доступа к вашему собственному участку незаконно.
- Ограничение доступа к общему имуществу: Товарищество вправе ограничить вам доступ к дорогам, электросетям, водопроводу (имуществу общего пользования) только в случае, если вы, будучи индивидуально хозяйствующим гражданином, заключили договор на пользование этим имуществом и нарушили его условия (не оплатили).
"В случае неуплаты установленных договорами взносов за пользование объектами инфраструктуры... на основании решения правления... граждане... лишаются права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования" (Источник: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ, Статья 8)
Выводы и рекомендации
- Запросите и изучите Устав ДНТ. Вам обязаны предоставить копию. Проверьте, действительно ли в нем предусмотрен "первоначальный" или "вступительный" взнос, и каков порядок его уплаты (только для вступающих в члены).
- Определитесь со статусом. Решите, хотите ли вы вступить в члены товарищества. Для этого подайте письменное заявление председателю правления. Если не хотите вступать, вы имеете право вести хозяйство индивидуально.
- Если решаете не вступать: Потребуйте от правления товарищества заключить с вами договор на пользование имуществом общего пользования (дороги, электросети и т.д.) в соответствии со ст. 8 ФЗ-66. Размер платы по такому договору не может превышать размер взносов для членов, если вы не участвовали в создании этого имущества.
- На неправомерные требования (как требование срочно внести вступительный взнос без вашего членства) отвечайте письменным отказом со ссылками на закон.
- При угрозе ограничения доступа к вашему участку немедленно предупреждайте, что такие действия будут обжалованы в суде как нарушение права собственности, и обращайтесь к адвокату.
- Если продавец не предупредил вас о потенциальных обязательствах перед товариществом, что влияло на ваше решение о покупке, вы можете рассмотреть вопрос о предъявлении к нему претензии о соразмерном уменьшении покупной цены.
Требование оплаты вступительного взноса до вашего официального вступления в члены товарищества не имеет под собой законных оснований. Ваши дальнейшие действия должны зависеть от выбранного вами статуса (член или индивидуально хозяйствующий) и должны оформляться соответствующими документами.
